税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続・贈与税＜財産評価＞（井上幹康税理士）

【対象顧客】
法人

【前　　提】
同族関係者間において、
底地と借地権付き建物をセットで売買する計画です。
●売主（土地）： 個人A
●売主（建物）： 法人B
※個人Aと法人Bの間には「一般定期借地契約」を締結中
※法人Bは、個人Aおよびその親族が100％保有
●買主： 法人C
※法人Cは、個人Aおよびその親族が100％保有
　また、「一般定期借地契約」の概要は以下の通りです。
　　　契約期間：50年　残存期間：40年
保証金：
契約設定年度の本件土地の固定資産税評価額×65/100

借地料(月額)：
契約設定年度の固定資産税・都市計画税の合計額×2/12

【質　　問】
上記の通り、一般定期借地権が設定されている土地・建物を同時に譲渡する場合の、

対価の配分（借地権割合の取り扱い）についてご教示ください。
1. 借地権価格の配分について 売却に伴い、
法人B（借地人）に対して「一般定期借地権」に相当する価値を認め、

土地全体の売買価格の一部を法人Bに配分（按分）すべきでしょうか。

2. 評価方法について もし配分を行う
必要がある場合、その評価額算定において、
以下の国税庁・財産評価基本通達（定期借地権等の評価）に基づく

計算式を用いて決定することに税務上の問題はありませんでしょうか。


3. 2の計算式に基づいて配分を行う場合、
「経済的利益の総額」の算出にあたり以下の式を用いることとなるかと思います。
本件では、特に、②および③に該当していると考えております。
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【「経済的利益の総額」の計算式】
① 権利金等（返還不要）の授受がある場合：
権利金等の額

② 保証金等（返還要）の授受がある場合：
保証金等の額 － (保証金等の額 × 設定期間年数に
応じる基準年利率による複利現価率) － (保証金等の額 ×
約定利率 × 設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率)

③ 低額地代となっている場合：
毎年の差額地代 × 設定期間年数に応じる
基準年利率による複利年金現価率
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上記③に基づく経済的利益を計算する際、
「実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額」を算出する必要があります。

この計算の基礎となる「同種同等の地代の年額」については、
実務上どのように設定・算出するのが適当でしょうか。

　以上です。どうぞ宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm