税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
中古賃貸マンション（１室）を売却しました。
確定申告書が確認できずに、青色決算書の
建物の取得価額・減価償却の状況が明らかではありません。
（または内容が正確ではない）

【質　　問】
・質問①
中古賃貸マンション（１室）の取得費の算定の仕方は
以下の考えでよろしいでしょうか。
また、税務署への閲覧サービスを行わず、
この方法で算定することも合理性はありますでしょうか。

A売買契約書の土地建物の合計の購入金額

B建物の取得費の算定
①新築時の建物の建築価額
建物の標準的な建築価額表を用いて算出

②新築から取得日までの減価の額
耐用年数は非業務用として算出
償却は年単位

③購入時建物の取得価額
①-②

④取得日から売却時までの減価償却の額
耐用年数は事業用として算出
償却は月単位(③とは異なる？)

⑤売却時の建物の取得費
③-④

C土地の取得費の算定
A-B③

・質問②
譲渡収入が土地建物の区分けが決まっていない場合、
固定資産税評価で按分をしようと思っていますが、
中古賃貸マンションの場合、他に合理的な配分方法はありますでしょうか。

・質問③
土地の取得費については質問①のＣを用いる場合（差額で算定）、
建物の取得費Ｂ⑤がマイナスになってしまいます。
この場合に質問②で按分した建物収入について5％の概算取得費を
用いることは可能でしょうか。

・質問④
固定資産税管理費の清算金の他に、
賃料と敷金の清算金も買主から入金されています。
これらは譲渡所得の譲渡収入になるのでしょうか、
不動産取得の収入になるのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
https://www.rehouse.co.jp/mtebiki/11-1/
中古で購入した住宅を売却した場合の取得費の計算

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
中古で購入した住宅を売却した場合の取得費の計算
（1） 収入金額
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として
買主から受け取る金銭の額です。
なお、譲渡代金のほかに、譲渡から年末までの期間に対応する
固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）に相当する額の
支払を受けた場合には、その額は譲渡価額に算入されます。
また、金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、
その物や権利などの時価が収入金額になります。
おって、資産を譲り渡すことによって、
その他経済的な利益を受けた場合は、その経済的な利益も収入金額に含まれます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
※2　経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。