税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

①令和６年１２月２９日に被相続人Aが他界しました
②３階建てのマンションを、積和不動産に一棟貸ししています
③満室ではありませんが、７割程度うまっています
④土地の持分は「被相続人A５０％+相続人B５０％」です
⑤マンションの持分は被相続人が１００％となります
⑥被相続人Aは相続人Bに地代の支払いありませんでした（使用貸借）

【質　　問】

＜質問①＞
土地の持分が「被相続人A５０％+相続人B５０％」であることから、
土地のうち被相続人Aが所有する５０％分につきましては
「貸家建付地」として評価するとの認識で間違いないでしょうか？
お手数をおかけしますが、ご教示いただけましたら幸いでございます。

＜質問②＞
土地の持分のうち相続人Aの持分である５０％分については、
被相続人Aと相続人Bとの間で、地代の支払いはなく、
使用貸借であったことから、土地の評価の必要も無く、
また「貸家建付地借地権」の計上も不要との認識で、
間違いないでしょうか？お手数をおかけしますが、
ご教示いただけましたら幸いでございます。

＜質問③＞
被相続人Aが100％有する建物について、積和不動産に一棟貸ししています。
実際は６割から７割程度の居住かと思いますが、
一棟貸しをしていることから、賃貸割合は１００％との
認識で間違いないでしょうか？
お手数をおかけしますが、ご教示いただけましたら幸いでございます。

＜質問④＞
貸家の評価は『固定資産税表額×（1-借家権割合×賃貸割合）』
かと思いますが、土地の持分が「被相続人A５０％+相続人B５０％」であるため、
建物の全体の評価に影響はありますでしょうか？
具体的に、被相続人Aが有する土地５０％に対応する建物５０％については、
『固定資産税表額×（1-借家権割合×賃貸割合）』で計算し、
一方、相続人Bが有する土地５０％に対応する建物５０％分については、
別評価等の必要性はありますでしょうか？
お手数をおかけしますが、ご教示いただけましたら幸いでございます。


＜質問⑤＞
マンションの一室を有している場合は、土地の評価に、
「居住用の区分所有財産の評価」を加味する必要があるかと存じますが、
マンションを一棟貸ししている場合は、
「居住用の区分所有財産の評価」は一切考慮せずに、
土地の評価を進めても問題ないでしょうか？
お手数をおかけしますが、ご教示いただけましたら幸いでございます。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4614.htm

https://ncp-o-tax.com/blog/inheritance_tax_evaluation_of_land_for_rent/