税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

〇家族関係
被相続人：母
相続人：長男、長女

〇状況整理
・不動産の状況、相続前・取得者の状況等は別添を参照下さい。

【質　　問】

・質問①
評価単位は、表の通りで間違いないでしょうか。
また以下の考えでよろしいでしょうか。

・戸建第三者への賃貸と賃貸マンションは同一の同族会社を通して貸付をしているが、別棟であるため、別々に評価をする
・筆が617-2と617-1に跨いでいる賃貸マンションについては、土地の取得者は別々であるので、別々に評価をするのでしょうか。
　跨がって建物が建っているので、617-1については、617-1（B）部分を区分けして617-2と合算して計算をするのでしょうか。
・賃貸マンションについて、617-1（B）と617-2を合算して評価する場合、617-1（A）（B）の区分けは建築計画概要書等で確認をする

※賃貸マンションの評価単位について参考になる資料があれば教えて頂きたい

・質問②
自用・貸付評価は、表の通りで間違いないでしょうか。
また以下の考えでよろしいでしょうか。

・戸建て第三者への賃貸と賃貸マンションは、被相続人から同族会社のため、貸家建付地評価とする
・長女の自宅は使用貸借であるため、自用地評価とする

・質問③
小規模宅地等の特例については、表の通りで間違いないでしょうか。
また以下の考えでよろしいでしょうか。

・617-1（A）被相続人が戸建を同族会社に貸し付ける事業を、土地かつその戸建の取得者の
　長男が引き継いで、事業継続・保有継続を満たすため、貸付の50％減の適用あり
・617-1（B）賃貸マンションの敷地であり、土地を引き継いだ長男は賃貸マンションを引き継いでいないため、
　賃貸マンションを同族会社に貸し付ける事業を引き継いでいないため、貸付の50％減の適用なし
・617-2被相続人が賃貸マンションを同族会社に貸し付ける事業を、土地かつ賃貸マンションの取得者の長女が引き継いで、
　事業継続・保有継続を満たすため、貸付の50％減の適用あり
・617-66長女の自宅の土地は、同一生計親族の居住用でないため、そもそも適用がない

・質問④
617-1（B）土地の所有者は長男であるが、
家屋は長女所有の賃貸マンションである部分についての今後の考え方

・地代のやりとりをしない場合
使用貸借
（長男死亡時）
自用地評価、小規模宅地等の特例の適用なし
（長女死亡時）
借地権評価なし

・使用貸借＜実際の地代＜通常の地代　である実際の地代の支払をする場合
賃貸借となり、借地権の認定課税あり
（長男死亡時）
底地評価、長男である被相続人の貸付事業となり、取得者要件に該当すれば貸付50％減
（長女死亡時）
借地権評価、長女である被相続人の貸付事業となり、取得者要件に該当すれば貸付50％減

・質問⑤
617-1、617-66は将来売却するため、617-1を分筆する必要があると思います。
617-1（B）について、長男から長女へ贈与・売却等するのかも今後の話し合いによるのかと思います。

その他何か気になる論点等ありましたら教えて頂きたいと思います。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250819_1.png
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250819_2.png