税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人: 甲
・相続人: 長男乙、次男丙、三男丁
・甲所有の相続財産
　・Cash
　・借地権A
　・借地権上の建物B

・借地権Aについて
　・同族会社Dが所有する土地C(200㎡)を賃借している
　・賃借料は月100千円の年1,200千円
　・賃借に際して権利金の授受無
　・賃貸借契約書に無償返還の取り決め記載無
　・賃貸借期間は30年
　・借地面積は200㎡

・建物Bについて
　・1階80㎡、2階60㎡、
　・1階の40㎡を同族会社Dの店舗として賃貸している
　・賃貸料は月150千円の年1,800千円
　・甲は上記賃貸料を不動産所得として所得税確定申告済(同時に土地賃借料年1,200千円の半分600千円、
　　建物固定資産税全額を不動産所得の経費として計上済)
　・1階の残り40㎡及び2階60㎡は被相続人甲及び生計一の同居人乙の居住用

・同族会社Dについて
　・株主: 乙92.5%、丙5%、丁2.5%
　・役員: 代表取締役乙、取締役丙
　・事業内容: かつては建物Aの1階40㎡を店舗として小売業を営んでいたが、5年以上前に休業し、
　　以降は所有土地を被相続人甲に対して賃貸する不動産収入のみ

・遺産分割協議について
　・借地権A: 乙が相続
　・建物B: 乙が相続

・相続後の利用状況
　・借地権A: 少なくとも相続申告期限までは相続前と同様の利用方法
　・建物B: 少なくとも相続申告期限までは相続前と同様に利用、つまり、1階の40㎡は同族会社Dに賃借し、
　　1階の残り40㎡及び2階60㎡は乙の居住用

【質　　問】

1. 被相続人の居住の用に供されていた宅地等
①前提の場合、借地権A(200㎡)の内、居住用に相当する分については
　小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等に該当する宅地等)として減額割合80%が適用可能と考えていますが、
　その理解で宜しいでしょうか？

②その場合、減額対象となる面積は、
　借地権A200㎡ × 居住用面積100㎡(=40+60) ÷ 建物B延床面積140㎡(=80+60) ≒ 142.85㎡
　で宜しいでしょうか？

③少々気になるのは、借地権A200㎡の内、上物が存在するのは80㎡部分だけなので、
　借地権Aの内120㎡ + 借地権Aの内残り80㎡(=200-120) × 居住用面積100㎡(=40+60) ÷
建物B延床面積140㎡(=80+60) ≒ 177.14㎡
　と計算することはないでしょうか？

2. 被相続人等の事業の用に供されていた宅地等
①前提の場合、借地権A(200㎡)の内、同族会社Dに対して賃貸していた分については
　小規模宅地等の特例(特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等)として
　減額割合80%が適用可能と考えていますが、その理解で宜しいでしょうか？

②その場合、減額対象となる面積は、
　借地権A200㎡ × 事業用面積40㎡ ÷ 建物B延床面積140㎡(=80+60) ≒ 57.15㎡
　で宜しいでしょうか？

③少々気になるのは、借地権A200㎡の内、上物が存在するのは80㎡部分だけなので、
　借地権Aの内80㎡(=200-120) × 事業用面積40㎡ ÷ 建物B延床面積140㎡(=80+60) ≒ 22.86㎡
　と計算することはないでしょうか？

④また、もう一点気になる点としては、同族会社Dは当初こそ小売業を営んでいた(貸付事業を営んでいなかった)が、
　相続時点では売上割合としては小売業0%・不動産収入100%となっているので、
　相続時点で考えれば貸付事業を営んでおり、"特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等"
　(限度面積400㎡、減額割合80%)には該当せず、
　"貸付事業用宅地等に該当する宅地等"(限度面積200㎡、減額割合50%)に該当する、という考え方で宜しいでしょうか？

面倒な質問で大変恐縮ですが、ご回答のほど何卒宜しくお願いします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm