税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
被相続人甲が所有かつ居住していたマンション1室の相続税評価について教えてください。

・1筆（9,560㎡）の土地の上に3階建のマンションが5棟、団地状に建っています。
・土地は敷地権ではなく、建物所有者の共有となっています。（甲の持分は1,512/150,000）
・建物の登記は、表題部が（一棟の建物の表示）と
（専有部分の建物の表示）に分かれていて、（専有部分の建物の表示）欄に
「建物の名称　5-308号」、「居宅」、「鉄筋コンクリート造１階建」、
「床面積　3階部分92.48㎡」、「S54年3月14日新築」と記載されています。

【質　　問】
①　前提のマンション1室は区分所有補正率の適用対象となりますか？

②　区分所有補正率の適用がある場合ですが、補正率の計算は以下で合っていますか？
A　築年数　46年　→　-1.518
B　総階数　3階　→　0.021
C　所在階　3階　→　0.054
D　専有部分の面積　92.48㎡
敷地の面積　9,560.42㎡
敷地権の割合　1,512/150,000
敷地利用権の面積　96.37㎡
敷地持分狭小度　1.043
→　-1.247
評価乖離率　0.53
評価水準　1.8867924528
区分所有補正率　0.53

③　区分所有補正率の適用がある場合に②の補正率を適用した場合の評価額は以下のとおりです。
・正面路線価　470千（1路線のみ接道）
・奥行価格補正、不整形地補正、規模大減額後　230千
→　区分所有補正前の価額　230千×96.37㎡＝2,216万円
→　区分所有補正後の価額　2,216万円×0.53＝1,174万円
本物件の市場価格は7,000万円～8,000万円で、土地の固定資産評価額は2,600万円です。
区分所有補正前の価額ですでに市場価格とかなり乖離がありますが、
そこから更に区分所有補正率で減額してしまっても問題ないのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250714_1.jpg