税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（中川輝美税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

不動産賃貸業を営む法人が、古家付き借地を2800万円で購入しました。

契約書には、建物と土地の記載があり、売買金額総額記載となっています。

１年以内に取壊して建替える前提で、購入前に建替承諾料の額を底地権者に提示してもらい、

決済3日後に建替え承諾料の支払いをしています。

このため建物価格は計上せず、全額を借地権として認識しています。

新たに２０年間の借地契約を締結し、その際に前所有者が借地の更新契約を結んでから

今回の売却までに経過した期間の6年8か月分として581,000円を支払っています。

【質　　問】

下記、①‐③のどの考え方をすればよいでしょうか。

あるいはすべて相違しているでしょうか。

①       581,000円が６年８か月分とするならば、売買価格に含まれる更新料は、

（581,000円/6年8か月）×13年4ヶ月＝1,162,000円

借地権購入価格に含まれる1,162,000円＋延長料581,000円＝1,743,000円を

借地期間の20年で償却が可能でしょうか。

②       その更新直前の借地権の取得費×(更新料の額/更新時の借地権の時価）

　　　＝必要経費に算入される額　とすると

更新直前の取得費28,000,000円

更新料の額581,000円

更新時の借地の時価を路線価×借地権割合とすると、14,764,000円

28,000,000×(581,000/14,764,000)=1,101,869円

1,101,869円が償却可能

③       延長料581,000円のみが6年8か月で償却可能

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税施行令139条