税務相談会の皆様

いつも大変お世話になっております。

消費税の考え方を確認したく、おたずねします。
お手数をおかけします。よろしくお願いいたします。

【税目】　消費税
【対象】　令和５年７月決算法人（免税事業者）
　　　　　　令和６年７月期…免税事業者だが、適格請求書発行事業者登録して、R5.10月より、課税事業者になる予定。

【前提・質問】
１．上記法人は、自己所有のアパート物件（住居用）の賃貸収入がメインの不動産会社です。
自社所有の商品土地の売却や、不動産のあっせんによる仲介手数料が売り上げとして計上される期もありますが、ここのところは、アパート収入のみの期が増えています。そのため、非課税売上が主の免税事業者です。

２．たまにあるかもしれない仲介手数料の売上時や、
自社アパートを売却した際の建物の売却収入などが発生した折、
相手に迷惑をかけられないのでと、適格請求書発行事業者に登録する方向でいます。

非課税売上しかなかった場合、消費税の申告は、課税売上がなく、
課税売上割合が０のため、
『消費税の税額は、発生しない。』という理解でよろしいのでしょうか？
・課税売上割合95%以上にはならないから、全額控除はない。
・個別対応方式は、課税売上にのみの控除はないし、課税売上割合が０のため共通部分の控除もない。
・一括比例配分方式は、課税売上割合が０だから控除はない。

課税売上がないため、自分が、最終消費者になると考えればよいのでしょうか？

３．その場合の､仕入税額控除の整理は、どのようにしておくべきですか？
免税事業者時も、課税売上にのみ要する課税仕入（実際該当取引はないですが）、非課税売上にのみ要する課税仕入（アパート関係のもの）､販売管理（事務用品など）を課税売上と非課税売上に共通して要する課税仕入
と振り分けをしていたのですが、
そもそも非課税売上しかないため、販売管理部分も非課税売上にのみ要する課税仕入にしなくてはいけないのでしょうか？

３．税額が０だった場合にも、消費税の申告は必要という理解でよろしいでしょうか。

４．こういったケースも、適格請求書発行事業者に登録すべきなのでしょうか。
何か、注意すべき点がありましたら、ご指導いただけると幸いです。

＞国税庁　課税売上割合が０の場合の仕入控除税額の計算方法
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/17/16.htm