税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（中川輝美税理士）,所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

社会福祉法人Aは、NPO法人Bが所有する借地権付き建物を賃借して、

障害者のグループホームを運営しています。

NPO法人Bの有する当該借地権付き建物の概要は以下の通りです。

直近の路線価75000円、地積500㎡　借地権割合　60%

NPO法人の借地権の帳簿価格は2100万円、

NPO法人の建物の未償却残高　1800万円

建物の直近の固定資産税評価額　910万円

社会福祉法人Aは、NPO法人の借入金残高（3500万円）の

債務引受することを対価としてNPO法人の借地権付き建物を購入することを考えています。

名義書換料は底地の地主との間で合意しています（借地権時価の10％）

【質　　問】

１．借地権付き建物の時価を以下の通り考えますが課税上の弊害がありますでしょうか。

①借地権の時価

借地権部分の時価について、

75000円×500㎡÷0.8×借地権割合0.6＝2820万円程度．

この取引で、一般に売主が負担することとされる借地権の名義書換料を

社会福祉法人Aが負担することになっているので名義書換料を控除して

　2820×0.9＝2540万円　（地主には2820万円の10%を名義書換料として支払う）

を借地権の取引価格とします。

②建物の時価

　ア．建物の時価＝建物の固定資産税評価額÷０．７　より時価1300万円

このとき借地権付き建物の譲渡価格は3840万円になり、

NPOの譲渡損益は60万円の譲渡損になります。

　イ．建物の時価＝建物未償却残高＝時価1800万円

このとき、借地権付き建物の譲渡価格は4340万円になり、

NPO法人の譲渡益は440万円になります。

中古建物の時価に関わる客観的な情報は取得できない状態です。

上記アもイも建物の時価の一般的な考え方だと思いますが、

ア、イの時価の選択の違いによりNPOの課税所得は500万円変動します。

売主であるNPO側から考える時価は、売却実現可能額であるならば、アの考え方になると思います。

一方社会福祉法人Bは建物をそのまま使用して

福祉サービスを提供するので再調達価格に近い考え方はイになると思います。

課税上の弊害が無ければ課税所得が少ないアを時価としたいのですが

課税上の問題は大きいでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税法37条、法人税法22条第２項