税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）,相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

区分所有マンションを被相続人と配偶者により共有で所有している。

当該区分所有マンションは被相続人と配偶者の２名で居住しており、賃貸部分はない。

被相続人持分　55,172/111,321（約49％）　配偶者持分　56,149/111,321（約51％）

家屋の固定資産税評価額　20,000,000円（111,321/111,321相当）

土地の相続税評価額　30,000,000円（111,321/111,321相当）

遺産分割協議書

被相続人持分のうち、37,107/55,172を長男に、18,065/55,172を配偶者に相続させ、

長男相続分について配偶者居住権を設定する。

といった分割方法を想定しています。

相続発生時点で配偶者と共有の自宅であっても民法上配偶者居住権の設定は可能であり、

また被相続人の持分を共有にて相続させた場合であっても同様に

可能であることは確認いたしました。

【質　　問】

質問①

配偶者居住権の価額（家屋）の計算

20,000,000円×55,172/111,321＝9,912,235円

『配偶者居住権等の評価明細書』でいう⑨、⑩に20,000,000円が、

⑪に9,912,235円がくるという理解でよろしいでしょうか。

質問②

上記を正しいとしますと、

・9,912,135円-（9,912,135円×（耐用年数-経過年数-存続年数/耐用年数-経過年数）

　×複利現価率＝A（配偶者居住権の価額（家屋））

・（9,912,235円-A）×18,065/55,172＝B（居住権以外の評価額・配偶者相続分）

・（9,912,235円-A）×37,107/55,172＝C（居住権以外の評価額・長男相続分）

という計算となり、配偶者はA+B、長男はCを相続するという理解でよろしいでしょうか。

共有持ち分を取得した場合であっても配偶者居住権は建物全部に及ぶ

とする考え方によっています。

質問③

上記を正しいとしますと、

評価明細書はあくまで居住権の評価額を表現するものであるため、

B、Cの評価額は表現されない仕様になっているという理解でよろしいでしょうか。

質問④

敷地利用権の評価につきましても、

評価明細書の⑫、⑬には30,000,000円（111,321/111,321相当）

を記載し、

30,000,000円×55,172/111,321＝14,868,353円（⑭）

という理解でよろしいでしょうか。

質問⑤

⑱計算過程内の（①と②のいずれか低い持分割合）ですが、

土地と建物の持分割合は55,172/111,321で同様であるため、

55,172/111,321の記載でよろしいでしょうか。

質問⑥

敷地利用権の評価額の計算は、

14,868,353円×55,172/111,321（※）-（14,868,353円×55,172/111,321（※）

×複利現価率）＝D（敷地利用権の価額）

※被相続人の居住建物の共有持ち分割合（55,172/111,321）＞＜敷地の共有持ち分割合（55,172/111,321）

∴小さい方であるが同様であるため55,172/111,321

居住建物の敷地の評価額の計算は

14,868,353円×37,107/55,172（長男相続分）-D＝E

配偶者の相続分はD、長男の相続分がE、となりますでしょうか。

質問⑦

譲渡に関してお尋ねです。

区分所有マンションを夫婦共有で購入後、

夫が死亡したタイミングで夫持分のうち一部を配偶者、

残りを長男に相続させ、長男相続分に対しては配偶者居住権を設定いたします。

その後将来配偶者の死亡により配偶者持分を長男が相続し、

長男の所有権が100％となります。

配偶者居住権は配偶者の死亡により消滅します。

100％長男の所有となったマンションを第三者に売却した際の取得費の計算は、

当初夫婦が購入した際の売買契約書を基に、取得費を引き継ぎ

非事業用資産の減価償却により計算を行うという理解でよろしいでしょうか。

以上となります。

複数のお尋ねとなりご面倒をお掛けいたしますが何卒宜しくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

配偶者居住権が消滅した後の不動産の譲渡（取得費）（所法60条3項、所基通60-5）

非事業用資産の減価の額の計算（所令85条）