税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
・土地A（地積858㎡）は市街化区域および市街化調整区域にまたがる土地である。

・市の固定資産税評価では土地Aを4区画に分け評価している。4区画の区分け等は添付資料のとおり。
（市役所資産税課に確認したところ、都市計画税の課税の関係上、②は調整区域の宅地、
　③は市街化区域の雑種地と分けられているが、固定資産税評価額は現況に合わせた評価額としているとのことである。）

・市街化調整区域部分の土地は、建物の建築に人の属性等の制限があり、しんしゃく割合30%。

・市街化調整区域の一部分は高圧線下の敷地である。地役権の設定はなし。
　（家屋の構造、用途等に制限を受ける場合に該当すると考えられるが、電力会社等に問い合わせはしていない。）

・現在の利用状況であるが、市と児童公園用地として賃貸借契約を結んでいる。
　賃貸借契約の内容は土地A全体（858㎡）を児童公園用地として賃借し、
　この財産の使用権の譲渡、または転貸は禁止されている。
　しかし実態は、道路側から見て児童公園用地裏手に第三者の民家が建っており、
　道路から当該民家へ通ずる通路がある状態である
　（このため、公園用地として実際に使用されている面積は、賃貸借契約書に記載されている面積より

　当該民家敷地および通路分だけ少ない）。
　当該民家が建った経緯は不明。
　市も公園用地内に民家があることは認識しており問題意識はあるとのことだが、
　民家については今後相談ということになっているとのことである。

【質　　問】
質問１
上記前提における土地Aの評価について、以下の2通りを考えたのですが、
どちらで評価すべきか、またそのほか考えられる評価方法はありますでしょうか？

１　土地A全体を児童公園用地として評価
（１） 固定資産税路線価×倍率×土地A全体地積（858㎡）×画地補正△公園用地としての賃借権割合
（２）（１）を市街化区域（①③）と市街化調整区域（②④）に面積按分
（３）（２）の市街化調整区域部分（②④）をしんしゃく割合30%で評価

２　土地Aを民家敷地部分と児童公園用地部分に分けて評価
（１）民家敷地部分（①②）
固定資産税評価額×評価倍率
※この場合、当該家屋所有者と土地所有者の間に賃貸借関係はないので、借地権等の控除はなしとなるでしょうか？

（２）児童公園敷地部分（③④）
固定資産税路線価×倍率×446㎡×画地補正（A③とA④部分のみで補正）×しんしゃく割合30%△公園用地としての賃借権割合

質問２
上記質問１の１、２いずれの場合についても、
市街化調整区域部分の高圧線下の土地に係る減価はどのように考えるのが良いでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
評基通82、86、87等

【添付資料】
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250515_1.jpg