税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】
相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】
個人

【前　　提】
・前提条件
〇倍率地域
宅地：1.1
田・畑：周比準

〇土地（登記地目・課税地目・地積）
33-1　田　439㎡（固定資産税評価は田のため低い金額になっています）
33-2　畑　374㎡（同上）
33-3　畑　130㎡（同上）
37-1　宅地　612.97㎡（家屋が建っている）
40　宅地　306.56㎡（上記の家屋が建っています）

〇公図の土地の前の「道」の固定資産税路線価（全国地価マップ）
13,800円/㎡

【質　　問】
・質問①
評価単位はどのように考えればよろしいでしょうか。

・質問②
宅地の評価は固定資産税評価×倍率でよろしいでしょうか。

・質問③
田畑は市街地周辺農地の評価になると思います。
「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、
参考の国税庁のURLにおいて、以下のようになっていると思います。
倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、

かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額

（宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率）を基として計算することになります。

また、各地調整について参考の国税庁のURLにおいて、以下のようになっていると思います。
路線価地域にある市街地農地や市街地周辺農地を宅地比準方式により
評価する場合のその農地と付近の宅地との形状による条件の差については、
評価する農地の所在する地区について定められている画地調整率を参考として計算して差し支えありません。
また、倍率地域にあるものについては、普通住宅地区の画地調整率を参考とすることができます。

これらより、前面の道の固定資産税路線価×1.1を路線価として、
土地の評価明細に入力をし、奥行価格補正率や不整形地補正率を考慮して、
宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を求めればよろしいでしょうか。

また、このやり方でよく、宅地、田畑を別々に評価する場合、田畑は道に接していません。

その場合、不整形地補正率は宅地を含めた全体で求めるのでしょうか。

・質問④
現状平坦で田畑になっている場合の控除できる造成費は、一般的に整地費と地盤改良費でしょうか。

土盛費・土止費は現地調査で高さが考慮できれば控除できるようなものでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
No.4623農地の評価
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4623.htm
市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/15.htm

【添付資料】
http://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250514_2.png