税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・土地共有（登記上の被相続人持分100万分の763070、
　相続人100万分の190255、第三者100万分の46675）
・建物（H7建築から20室全て区分登記済、うち15室は
　被相続人と相続人の1/2ずつの共有）
・建物は全て賃貸用物件（4階建て）
・建築前の土地所有者は全て被相続人
・建築時、被相続人と相続人の共有家屋に対応する土地の持分は変更なし
・第三者が関係する家屋の売買は、土地の持分も連動し変更されている
（被相続人と相続人が共有になっている家屋に対する
　土地の持分は全て被相続人となっている）

【質　　問】

①敷地権設定されていませんが、家屋が区分登記されているため、
各部分に対応する価額の合計で評価すべきでしょうか？

②①の場合、敷地権が設定されていないので、
各家屋の床面積按分で一室当たりの割合を求めれば良いでしょうか？

③①②の計算の場合、被相続人に対応する割合が、
登記上の土地の持分と大きく乖離してしまいます。
どのように考えれば宜しいでしょうか？

＊登記上の持分に従った場合、被相続人の土地の持分割合＞
家屋の持分割合のうち家屋の持分割合を超過した部分は
自用地評価をすべきところの取り扱いも気になります。

④区分所有補正率の対象となると考えておりますが、
その際の敷地権割合は①で計算した床面積按分で良いでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

国税庁HP「居住用の区分所有財産の評価に関するQ&A」
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/hyoka/231013/02.htm