税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

下記相続税案件となります。

・相続発生日：令和６年８月２３日
・被相続人甲、配偶者乙、子供３人(相続人４名)
・不動産α(中国地方)は土地、戸建て建物(３ＬＤＫ)共に被相続人甲所有
・不動産αは不動産仲介業者を通じて、適正な価格で賃貸し、所得税確定申告も適正に実施

【質　　問】

Ａ
不動産αは旧賃借人から相続開始日より前の５月２３日に
「同年６月３０日に解約する」旨の退去告知が不動産業者に
連絡が入り、実際に６月３０日に退去。

Ｂ
不動産業者は退去告知後、即時に「退去予定日：６月３０日、
入居可能日：相談」として募集を開始。

Ｃ
退去後に引続き賃貸の意思があったため、賃貸物件αの改修工
事が入ることになったが、業者の都合により７月中旬開始、
工事完了が７月下旬となったが、８月に工事確認を相続人の子
供が行い、工事不備が発覚。再工事が行われ、８月18日に工事完了となった。

Ｄ
新賃借人からの不動産業者への内見申込が９月１９日、同月２２日には申込書作成が開始され、
同月２９日に保証協会の審査が通過し、１０月１８日に契約開始となっております。

新賃借人の前には、原状回復工事中でもお客様の案内の実施が行われ、
数件のコンタクトはあったとの不動産業者の回答であった。

Ｅ
退去から新賃借人の内見申込迄２か月半、そして、実際の契約開始迄の３か月半について、
近隣地域の不動産市況等を加味した期間が早いのか、
また、仮に退去後１ヶ月以内の入居は困難かを、不動産仲介業者に問いあわせた結果、
「２か月半は早い、１ヶ月以内は単身物件でない限り難しい」との回答。

上記状況で、貸家建付地評価が可能かいなか？

＜自身の見解＞
添付の質疑応答事例にて、１ヶ月程度等一時的な期間等の目安
がありますが、総合的に判断すると、当該案件では一時的な空室には該当しない。

一方で、貸家建付地評価を規定する財産評価基本通達２６の賃
貸割合の前提は、戸建てを前提としていないため、適用はできないが、
数か月後には賃借人がおり、相続発生時点では自由に処分できないが、実質は処分できない状況。

以上から、納税者様に否認するリスクで貸家建付地評価を行うことは、
問題があるのか否かご教示いただけますと幸いです。

尚、契約書添付、準確定申告書を添付するため、相続税申告後に、
状況は当局は空室を判明できると考えております。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・財産基本評価通達２６
・照会要旨(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/04/12.htm)