税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・相続開始日　令和6年8月　申告期限令和7年6月
・被相続人　満97歳（女性）
・相続人　養子（男性）
・被相続人の配偶者は以前死亡
被相続人の父が東京都練馬区に土地と建物
（以下、「当該土地建物」という。）を有し相続人が住んでいた。
・相続人が昭和60年に福島県会津若松市に引っ越す際に
被相続人の妹夫婦が当該土地建物に居住した。
・妹夫婦が居住するにあたり、妹の配偶者を「甲」、
被相続人の父を「乙」として「住宅賃貸契約書」を作成し、
甲は乙に対し固定資産税額に加えて毎月3万円の家賃を支払うこととした。
・昭和61年12月に被相続人の父「乙」が亡くなり、
当該土地建物を被相続人が相続した。
・その後被相続人の妹の配偶者「甲」も亡くなった。
・当該土地建物の固定資産税（年間約12万円）は
被相続人の妹が支払っているが毎月3万円の家賃は
相当前より被相続人に支払われなくなった。
・当該土地建物は今日現在、相続人が相続している。
・当該土地建物には今日現在、被相続人の妹とその息子が住んでいる。
・当該土地の令和６年の路線価は「２９０Ｄ」である。
・当該建物の築年数は不明であるが上記契約書より40年以上と推定できる。
・当該土地建物の近隣の不動産情報を見ると築３７年の
一戸建ての貸家で家賃6万5千円／月というのがある。

【質　　問】

・上記の前提においては、賃料は固定資産税相当額しかなく、
上記賃貸契約書が存在していても小規模宅地等（貸付事業用宅地等）
の適用要件である「相当の対価」を得ていることにはならないので、適用できない。
・また「無償又は低額で賃貸」していることになるので、
当該土地建物は貸家建付地にも貸家にも該当せず、
自用地評価自用建物評価をせざるを得ない。

以上、2つの結論に至らざるを得ないということでよろしいでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法69条の4　小規模宅地等の特例
民法593条　使用貸借
財産評価基本通達２６　貸家建付地の評価
〃２７　借地権の評価
〃９３　貸家の評価
添付資料　賃貸借契約書

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250402_1.jpg