相談会のみなさま

いつもお世話になりありがとうございます。
不動産売買において発行すべき適格請求書について教えてください　

【税目】消費税
【対象】法人及び個人の課税事業者
【前提】
・賃貸不動産の売買が行われた（事業用、居住用の両方のケースについて）。
・買主、売主は共にインボイス事業者
・不動産売買においては、一般的に以下の書類が作成されます。
（司法書士費用や不動産会社の仲介料を除く）

A．不動産売買契約書　（本体価格が記載）
B．未経過固定資産税の領収書　
C．売主が既に受け取った家賃に関する日割り精算の領収書
D．入居者家賃の自動引落とし手続きの変更が間に合わない為、
　　売却後に売主の口座から入金されてしまう家賃の精算の領収書
E．売主が預かっていた敷金を買主に引き継ぐことによる領収書
F．売主が既に支払った管理費修繕積立金に関する日割り精算の領収書
G．管理費修繕積立金の自動引落とし手続きの変更が間に合わない為、
　　売却後に売主の口座から引き落とされてしまう管理費修繕積立金の精算の領収書

【質問】
１．
B～Gについて、私は消費税のことが明記されている書類を見たことがありません。
しかし、これらについても消費税が関係するので、R5.10.1以後は
適格請求書の要件を満たす形式で作成しなければならないということで間違いありま
せんか？

２．
「B．未経過固定資産税の領収書」（売主が買主から代金受取）については
「建物にかかる未経過固定資産税」　と
「土地にかかる未経過固定資産税」　を区分し、
「建物にかかる未経過固定資産税は課税対象」（建物の対価の一部という意味合い）
「土地にかかる未経過固定資産税は非課税」（土地の対価の一部という意味合い）
として適格請求書を作成すれば良いでしょうか？
（私は未経過固定資産税の領収書が建物と土地に区分されているのを見たことがあり
ません）

また、仮に「建物にかかる未経過固定資産税が1万円」であった場合、
当事者間では11,000円（内、消費税1000円）か
10,000円（内、消費税909円）か、
どちらで清算するのが妥当でしょうか？
当事者の自由と思いますが、
今まで（消費税が明記されていないし、当事者間で、ここについて消費税が影響する
という意識と知識がない）
は後者で清算するのが一般的と思います。
しかし、消費税の記載が必要になってくると、
この精算額についても敏感になるかと思います。

２．
「C．売主が既に受け取った家賃に関する日割り精算の領収書」（売主が買主に代金
支払（実際は相殺））については、
「建物の対価の一部」という意味合いで、
これが居住用家賃でも、事業用家賃でも
「消費税課税対象」として適格請求書を作成すれば良いでしょうか？
（これについても、特に居住用物件については上記１の「また書き」の問題が発生し
ます）

３．
「D．入居者家賃の自動引落とし手続きの変更が間に合わない為、
売却後に売主の口座から入金されてしまう家賃の精算の領収書」（売主が買主に代金
支払（実際は相殺））については、
売主が仮受した「仮受金の精算」というイメージで、
居住用家賃でも、事業用家賃でも消費税の記載はなしで良いでしょうか？
また、この書類は売主が作成すべきでしょうか？（仮受金の返金通知書？）
それとも買主が作成すべきでしょうか？（領収書？）
適格請求書である必要が無いのであれば、どちらでも良いと思いますが。

４．
「E．売主が預かっていた敷金を買主に引き継ぐことによる領収書」については、
消費税の記載はなしで間違いありませんか？

５．
「F．売主が既に支払った管理費修繕積立金に関する日割り精算の領収書」（買主が
売主に代金支払い）について、

（１）
そもそも「オーナーが管理組合に支払う管理費修繕積立金」は事業用、居住用、いず
れの場合でも
消費税対象外で間違いありませんか？

（２）
Fについては、「建物の対価の一部」という意味合いで、
「消費税課税」として「売主」が適格請求書を作成すれば良いでしょうか？

６．
「G．管理費修繕積立金の自動引落とし手続きの変更が間に合わない為、
売却後に売主の口座から引き落とされてしまう管理費修繕積立金の精算の領収書」
（買主が売主に代金支払い）については
上記３と同様、売主が立替払いした「立替金の精算」というイメージで
消費税の記載はなしで良いでしょうか？

また、もし、上記５（１）で、消費税課税対象となるものがあれば、
その部分については下記の問92を考慮して書類を作成しなければならないでしょう
か？
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/shohi/keigenzeiritsu/pdf/
qa/01-01.pdf#page=140
（管理組合に駐車場代を支払っているケースを見たことがあります）

不動産売買については、
買主、売主も税の知識が少なく、
仲介会社（売主側、買主側両方）も個人経営で行っているような会社は税の知識が少
ないです。
これら4者が納得できる説明をするのにとても難しさを感じています。

よろしくお願い致します。