税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

不動産売買業者（法人）が土地建物を棚卸資産として仕入れ、土地建物として売却

【質　　問】

①仕入時の仲介手数料
処理として、下記のような2択が考えられると思いますが、
実務上はどのように判断すべきでしょうか？
(1)土地建物の売却額で按分し、土地分は非のみ、建物分は課のみ
(2)全額を共通仕入

②売却時の仲介手数料
同上

③居住用賃貸建物の判断
「建物（マンション）仕入時に既に人が住んでいる場合、
取得後すぐの売却（1~2か月後）であっても、
賃料収入が発生するため、居住用賃貸建物に該当し、
仕入税額控除は受けられない」という認識はあっていますか？

参考：11－7－1住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲
”(3)　棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、
住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの”

④棚卸資産として取得した建物を売却時まで賃貸する場合
※税抜き1000万以下のため、居住用賃貸建物には該当しない場合
土地：非課税仕入
建物：課税仕入
仲介手数料：共通
　→土地（非売）、建物（課売）と売却までの賃料収入（非売）の3つに
　対応する経費のため、共通課税仕入かと思いますが、
　按分という方法も考えうるのでしょうか？
　また、その場合の按分基準の考え方もご教示いただきたいです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm