税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・R6年にH22年中に取得したマンション（貸付用）を譲渡した。
・譲渡対価は総額で53,000,000円（土地と建物の区分表記なし）
・取得費については、土地14,000,000円（35％）、建物26,00,000円（65％）（譲渡時の簿価19,000,000円）
・R6の固定資産税評価額　土地4,500,000円（30％）、建物10,500,000円（70％）
・譲渡費用（仲介手数料）1,800,000円


・措法35の2の適用を受けるため、土地と建物に譲渡所得を区分する必要があります。
　この場合の譲渡金額について、時価が不明な場合、固定資産税評価額・相続税評価額をもとに
　按分か原価をもとにした按分があるかと思います。

【質　　問】

【1】マンションの場合R6より相続税法上の評価について改正が入りましたが、
　　所得税法上は、固定資産税評価額か原価の方法で考えてもよろしいでしょうか？

　　それとも相続税評価額を優先して考慮する必要がありますでしょうか？

【2】原価をもとに按分する方法は、35％と65％を基準に按分するのでしょうか？
　　それとも、土地14,000,000円（42％）と建物の簿価19,000,000（58％）を按分してもいいものでしょうか？
　　措法35の2の適用を受けるため、土地の譲渡対価の割合を増やせれたらと考えております。

【3】また、譲渡費用を全て建物の方につけて、申告することは可能でしょうか？
　　（土地の譲渡所得を増やして10,000,000円の枠を使い、建物の譲渡所得を減らすためです。）
　　もしくは、譲渡費用は、譲渡対価をもとに按分すべきでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措法35の2

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm