税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

お世話になります

顧問先の状況

夫婦にて下記の不動産を所有して、アパートを経営して、

それぞれが不動産所得を申告していましたが、

令和６年度、第三者に一括して売却しました

売却した不動産

土地Ａ・土地Ｂ・建物Ａ（土地Ａの上に建っています）・

建物Ｂ（土地Ｂの上に建っています）

土地Ａと土地Ｂは隣接しているが、登記上は別々の不動産です

売却不動産の所有者

妻：土地Ａ・土地Ｂ・建物Ａ（木造）

夫：建物Ｂ（軽量鉄骨）

売却不動産の状況

土地Ａ・Ｂは妻が相続により取得しています

建物Ａ・Ｂはアパートであり、約１５年前に夫妻がそれぞれローンを組んで建築しています。

妻が所有する土地Ｂの上に、夫の建物Ｂが建っていますが、地代の収受はありませんでした。

妻の残債は5,000万円、夫の残債は7,500万円です

売買契約書の内容

売買不動産：土地Ａ、土地Ｂ、建物Ａ、建物Ｂ

売買代金：1億５千万円（内訳の記載なし）

売主：夫妻の連名

買主：株式会社甲（売主夫妻とは親族でも何でもない全くの第三者）

固定資産税額

妻：土地Ａ・90,000円、建物Ａ・230,000、土地Ｂ・60,000、合計380,000円（43.3%）

夫：建物Ｂ・497,000円（56.7％）

不動産売買精算書の内容（夫婦別々に作成されている）

妻・売買価格：6,500万円（内訳の記載なし）

夫・売買価格：8,500万円（　　　〃　　　　　）

※固定資産税額の比率により、売買代金を按分しているとのこと

固定資産税評価額

妻：土地Ａ：2,000万円、土地Ｂ：1,000万円、建物Ａ：1,500万円、合計4,500万円（60%）

夫：建物Ｂ：3,000万円(40%)

固定資産税評価額による売買代金1億５千万の按分額

妻：土地Ａ：4,000万円、土地Ｂ：2,000万円、建物Ａ：3,000万円、合計9,000万円

夫：建物Ｂ：6,000万円

【質　　問】

固定資産税額を按分することにより計算されている売買代金の内訳が、

固定資産税評価額による按分額と2,500万円乖離しています。

第三者との取引とは言え、ローンの残債に合わせて

意図的に按分基準として固定資産税評価額ではなく

固定資産税額を採用した可能性もあり、妻から夫へ

2,500万円の贈与が生じているとみなされるリスクはないか懸念しております。

固定資産税評価額ではなく、固定資産税税額を基準とした按分が、

税務上、合理的に区分した計算と認められるか、

ご見解のほどお聞かせいただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

消基通10-1-5など