税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

１．今回、譲渡があり、今回だけ単発で依頼に来た方がいます
　（これまで自分で申告してきたといっています）。
２．過去に賃貸してきた戸建をR6に譲渡しています。
３．ただし、R5年12月から空き家になり、
　そのまま募集活動をせずにR6に譲渡しています。
４．その趣旨は譲渡すると決めていたので募集しなかったといっております。
５．父からの相続で得た戸建のようですが、相続登記しておらず、今回、登記しました。
６．この方は別にマンションも賃貸にしていますが、
　その耐用年数は税務署の相談室で聞いたとのことで
　90年でやってきたようです。
７．構造はＳＲＣ造なので４７年と思われます。
８．ただし、昭和５４年3月から賃貸しており、47年だとすると
　すでに償却は終わっています。

【質　　問】

１．相続登記代は、事業用ならば経費になるため取得費を構成しませんが、
非事業用なら取得費にできると以下のＵＲＬなどにありますが、
今回のように、1年以上、賃貸にしなかった場合は、取得費にできるでしょうか。

https://osd-souzoku.jp/zyoutohiyou/

上記のＵＲＬが錯誤で、そもそも事業用かどうかを問わず、
相続登記費用は取得費にならないでしょうか。

２．逆に、Ｒ６の固定資産税につき、空き家のまま譲渡した
戸建の分は（マンションの賃貸収入があるので）不動産所得
の経費にできるでしょうか。
私見では、こちらは難しいが、逆に１はあり得ると思っています。

３．譲渡の建物部分の取得価額は、収支計算書上のR５年末の
簿価から譲渡日までの償却を減額して算定しますが、
すでにR5年末時点で均等償却になっております。
このような場合、月割で償却計算したうえで簿価を出すのでしょうか。
それとも、上記とつながりますが、そもそも賃貸不動産ではないので、
6か月以上のものは1年とみて月割りしないで簿価を算定するのでしょうか。
そもそも均等償却段階のため、月割りという概念はないのでしょうか。
また、２と同様、償却分は不動産所得の経費にできるのでしょうか。

４．マンションのほうの耐用年数を今回、税理士にお願いするので、
過去の更正の請求などはしないでもよいため、これを機に
正しい４７年で計算して申告してほしいといわれています。
その場合、前提のとおり、すでに47年なら償却済みになってしまうところ、
Ｒ６年度からは、あくまでも47年で計算した旧定額法の償却額を、
前期末の簿価から引いていけばよいのか
あるいは、別の方法があるでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nichizeiren.or.jp/datalibrary/business/check_list/p20170126/
業務チェックリスト（譲渡所得用）