税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

建物の所有者は被相続人2分の１，相続人である夫が2分の1である。
土地賃貸借契約書においては借地人は被相続人のみであり、
被相続人の夫は連帯保証人になっている。
40年以上前の建物建替え、相続を経て今の状態になったが
（添付の図を参照ください）、当時夫に借地権の贈与税課税が
行われた記憶はなく、「借地権の使用貸借に関する確認書」を
税務署に提出した記憶もないとのことである。
建物は1階が賃貸店舗で、2階が夫婦の自宅。1階の賃貸人は
契約上被相続人のみで、毎年の確定申告においても
被相続人が100％賃貸収入を申告していた。

【質　　問】

①この場合被相続人の財産は建物の2分の１と
借地権の全てということで判断すべきと思いますがいかがでしょうか。

②その場合に、夫所有賃貸家屋に対応する部分借地権については、
被相続人からの借地権の使用貸借にあたるため、
単なる借地権評価となりますが、貸付事業用宅地の適用について
どう考えればいいでしょうか。
Ａ案：夫（生計一親族）が、賃貸契約上も所得税申告でも
対価を得て貸付事業を行っていないことから
貸付事業用宅地には該当しない。
Ｂ案：実質所得者課税の原則から、その賃貸収入は
建物名義人である夫に帰属し、かつ被相続人への
賃料相当額の贈与と考えて、貸付事業用宅地の適用を受けられる

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

昭48.11.1付直資2-189
「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」

所得税基本通達１２－１（資産から生ずる収益を享受する者の判定）

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250218_2.png