税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

1.非居住者(米国人)がセカンドハウスとして利用するために、

都内のマンション(売買代金267,600千円)の購入契約を2019年に締結し、

同時に手付金26,700千円を支払った(完成は2020年7月)。

2.売買代金の内訳は以下のとおり(契約書より)

(1)建物売買代金217,000千円

(2)建物売買代金に対する消費税等相当額17,300千円

(3)権利金33,300千円

3.2020年発生のコロナ禍により来日が出来ず、

2022年に来日して残金240,900千円を支払った。(所有権移転登記済)

4.上記のほか、諸費用のうちに「前払賃料30,600千円」があり、

本体残金240,900千円と一緒に支払をしている。(定期転借地権付のため)

5.引き渡し後に本人が4,300千円をかけて内部の改装工事を行った。

5.2024年に同物件を譲渡。譲渡代金の他に前払賃料の未経過分

29,000千円を買主から収受した。(固定資産税精算分等は割愛)

【質　　問】

1.当該物件の建物部分の取得価額は、

契約書上の「建物売買代金217,000千円」によらず、

消費税相当額17,300千円÷10％×110％＝190,300千円としていいでしょうか。

また、その場合の契約書表記上との差額

44,000千円(217,000千円＋17,300千円－190,300千円)は

権利金33,300千円に加算することになるのでしょうか。

2.前払賃料の取り扱いについては、購入時の支払額30,600千円を取得費に、

譲渡時に未経過分として買主から収受した29,000千円を譲渡代金に含めるか、

もしくはいずれも譲渡所得の計算において考慮しなくてもいいものでしょうか。

(含めた方が譲渡所得が少なくなるので)

3.購入後に本人が行った改装工事(本人の趣味・使い勝手が改装の理由)は

そのまま取得価額に含めることでいいでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし