税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

前提

個人の確定申告で賃貸用に土地付戸建を270万円（内建物価額447,582円）で購入して令和4年4月に引渡がありました。

当該建物について同年5月に530万円かけて建物全体のリフォーム工事を実施して同年8月から賃貸事業を開始しました。

令和4年の減価償却　建物だけ耐用年数4年（おそらく木造の中古の耐用年数を使用）リフォーム工事の530万円については耐用年数15年で償却をしております。

令和4年不動産所得減価償却費

建物　46,624円　　リフォーム工事　147,959円

令和5年不動産所得減価償却費

建物　111,896円　　リフォーム工事　355,100円

令和5年末期末帳簿価額

建物　289,062円　　リフォーム工事　4,796,941円

令和6年　当該不動産を第三者に750万円で売却しました。

引渡日は令和6年11月です。

【質　　問】

本来であれば建物は中古の耐用年数は使用できず、リフォーム工事530万円も資本的支出として木造の耐用年数22年を使用すべきと思います。

本来であれば、令和4年分と令和5年分を正確な耐用年数で修正申告して、期末帳簿価額を算定して

令和6年分の譲渡所得の取得費を算定しなければならないと思いますが、過年度の修正申告は面倒なのでしたくない意向です。

（3）質問

①　耐用年数が間違ってますが、リフォーム工事の期末帳簿価額　4,796,941円は令和6年分の譲渡所得の確定申告で

取得費に含めて　取得費は7,338,421円（土地2,252,418円+289,062円+4,796,941円）としても問題ないでしょうか。

②　この他に給与所得と雑所得がありますが、①で問題なければ　譲渡経費がが20万円ありますので、不動産の譲渡所得が発生しません。

このような場合も分離課税の申告は必要になりますでしょうか。

初歩的な質問で申し訳ございませんが御教示お願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

なし