税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・図のような土地について以下の2枚の契約書がある
　　→個人①の所有する宅地（B）と個人②の所有する畑（A）を交換。（R6.8.2）
　　→個人①の所有する宅地（C）は、30万円で個人②へ譲渡。（R6.8.29）
　　　　（いずれも市街化区域内）

・（B）と（C）の宅地には、一体として個人②の自宅が何十年も前から建っている。（ずっと使用貸借）
・個人①と個人②は、遠い親戚。（このたび、この関係を解消すべく交換に至った。）

・個人①は、農家ではないため、畑のままだと売買できないので、
　購入時に、農業委員会へとりあえず駐車場（砂利）にするということで農地転用の許可を得ている。（整備後、どうするかは現在未定）
・購入後に個人①負担で、畑（A）の農地整備工事（土木、擁壁、フェンス工事、樹木伐採）で１５０万円の見積書がある。（R7.3に実行予定）

・（C）は区画整理組合から数年前に50万円で購入。（B）は、先祖代々の土地で取得費不明。

・（A）は、278㎡、（B）は、330㎡、（C）は、10㎡

【質　　問】

①この場合、契約書上は、交換と売買になっていますが、税務上は（A）と（B+C）の交換で、
　交換差金が30万円支払われた取引と考えるのが妥当と考えますがいかがでしょうか？

②所得税法58条の交換の特例を適用するための要件として、同一の用途に供することがありますが、
　この場合、譲渡資産（宅地）→取得資産（整地することにより建物の建築が可能な状況になるため、宅地として取り扱う）として、
　こちらの要件は、満たすと考えてよいでしょうか？

③時価の算定の仕方ですが、財産基本通達の路線価により算出した金額を0.8で割り返して20%の判定をしようと考えておりますが
　いかがでしょうか？実務では、みなさんどのようにされているのでしょうか？

④③の方法の場合、畑ですと、市街地農地として造成費を控除することになると思いますが、見積もりの150万円を控除すべきでしょうか？
　それとも、国税庁の宅地造成費の整地費をもとに計算すべきでしょうか？
　（150万円を控除してしまうと差額が20％を超えてしまうため、後者で計算したいのですが、問題ありますでしょうか？）

⑤（遠い）親族間での交換になるため、贈与税の問題は、出てくるのでしょうか？
　（間に、第三者の行政書士、司法書士さんが入り、路線価も一緒だし、ほぼ等価ですねということで、この取引が成立したそうです。）

⑥交換の特例が適用可能だった場合、交換差金について課税されることとなりますが、
　譲渡所得の計算は、
　　300,000（交換差金）-500,000（（C）の購入価格）と計算することは可能でしょうか？

質問が多く大変申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3514.htm

所得税法58条
所基通58-8

【soudan08662】

TKC　Q＆A　相続により取得した土地を相続開始後1年以内に交換した場合の交換特例の適用

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250205_2.png