税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・相続人は兄と妹の二人。

・被相続人が所有する、4筆(A・B・C・D)の土地に
　被相続人と兄の居住建物と妹家族の居住建物(妹の夫名義)がある。

・妹家族の居住建物はC・Dの土地に建っている。

・被相続人と兄の居住建物は、A・Bの土地に建っている。

・敷地内は行き来可能。

・妹家族はC・Dのみで生活は可能だが、実際にはBも(Aもたまに)行き来で使用している。

・妹の夫は被相続人に月額1万円(95円/㎡)の地代を支払っている。

・借地権の支払はなし。

・近隣の月極駐車場は月額1.1万円～1.8万円程度

・同区の隣駅(駅からの距離は同じくらい)の地代は113円～227円/㎡

・土地全体の固定資産税は20万円/年

・C・D(課税標準)に対応する固定資産税は6万円/年

・兄が土地A・Bを取得し、妹が土地C・Dを取得する見込み

　※Bのみ共有にする可能性あり

・兄妹は、現在の家に住み続ける見込み

【質　　問】

1.評価単位
妹家族の居住土地は、地代の金額から使用貸借と判断する。
従って、A・B・C・D全体を自用地評価とする。
という理解で良いでしょうか。

2.小規模宅地の特例
居住用とそれ以外(小規模適用なし)に分ける必要があるが
それ以外の土地の㎡数を

①C・Dのみとすべきか

②全体の面積×妹家族の建物の総床面積/2棟の建物の総床面積
で算出するべきか

実際の利用状況からすると、②が妥当ではないかと思っています。


【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

土地の評価単位-使用貸借
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/02/04.htm
使用貸借の判断
似たような判例等が見つかりませんでした。

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/250205_1.JPG