税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

前提

自宅Aは30年前に購入

10年前に一部（全体の17％）を事業用として賃貸し、

さらに2年前に賃貸部分を拡大しております。（全体の33％）

また、自宅AにはR3.4より住まなくなっており、

R3.4月から自宅Bに居住し、R5.10月に自宅Cに引越しております。

R5.10月引っ越し時に自宅Bを売却し、居住用財産の譲渡の

3,000万の特別控除を適用しております。

【質　　問】

質問1

R3.4月より住んでおりませんが、3年を経過する日の属する年の

12月31日までに自宅を売却しているため、

一部事業用として使用いますが居住用部分については、

居住用財産の譲渡の軽減税率の特例を適用できると

考えておりますがよろしいでしょうか。

質問2

質問1が適用できる場合、居住用部分と事業用部分に

按分しようと考えておりますが、按分の方法は下記でよろしいでしょうか？

・譲渡価額は、譲渡時の住宅部分（67%）と

　事業用部分（33%）の　床面積によって按分する

・取得費は、購入価額を土地と建物を上記の比率によって

　住宅用部分と事業用部分に分けて、

　償却費相当額をそれぞれの償却率により計算し、

　購入価額から償却費相当額を差し引いた金額を取得費とする

・譲渡費用は、支出した費用を上記の比率によって住宅用部分と事業用部分に按分する

質問3

質問2の方法でよろしい場合、事業用部分が譲渡損失となってしまいます。

この場合に、住宅用部分の譲渡所得と事業用部分の譲渡損失を

相殺後の譲渡所得に対して、居住用財産の譲渡の軽減税率の特例を

適用すると考えてよろしいでしょうか？

（この場合、所得全額が同特例の適用対象となります）

質問4

質問2の按分比率について、33%を事業として使用しているのは2年前からなので、

10年前から事業として使用していた面積比17%や住宅のみとして

使用していた期間を考慮して、最終的な按分の比率を計算するべきでしょうか？

質問5

譲渡所得の内訳書の作成方法ですが、譲渡価額や取得費などを面積比で分ける場合は、

住宅用部分と事業用部分とで内訳書を2部作成した方がよろしいでしょうか？

それとも内訳書の3面の下部4.で住宅用部分と事業用部分とで

2段に分ければよろしいでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特になし