税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

昭和48年に土地賃貸借契約を締結し、

非堅固建物を所有する目的で、東京23区内の土地を第三者である

個人地主から借り受け、自宅を建築し居住を継続してきた（借地人）。

権利金の授受はない。契約期間20年。

借地権更新料の支払は不明である。

対象宅地の地積は243㎡、地代は5,292円/月。

当時の固定資産評価資料はなく、

地代がどのような水準にあるかは判然としない。

その後地代は改定されており、平成5年時点では

住宅用地の特例適用後の固定資産税の3倍程度の地代を払っている

ことが確認できている。（地代28万円/年、固定資産税10万円/年）

平成5年に、対象借地の借地権と底地を

借地権64％、底地36％の割合で交換し、

借地人は宅地165㎡を所有することになった。

国土利用計画法に基づく土地売買等届出書が存在しており、

その書面には、底地と借地権の交換について、下記記載がある。

底地部分売却

予定対価の額2,700万円

地積165.30㎡

163,340円/㎡（完全所有権価格453,722円/㎡）

平成5年の固定資産税評価書によれば、

対象宅地の固定資産税評価額の㎡単価は、

110,000円/㎡となっており、上記と乖離がある。

（評価額であり、住宅用地の特例等適用前）

なお、交換契約書はあるものの、確定申告書は見当たらず、

対象宅地につき税務署へ取得価格引継整理票の有無を確認したが、

該当なし、交換の申告提出はされていないことが確認できている。

令和6年に、平成5年の交換により取得した宅地を第三者に

5,000万円で譲渡した。

なお、その際に、別件で相談していた弁護士から本件買主の紹介を受け、

その弁護士に相談料50万円を支払っている。

実質的には紹介料であり、領収書には

「売買に関する相談料等一切として」と記載がある。

【質　　問】

①令和6年の宅地譲渡に関する取得費についてご教示願います。

　交換の申告がされていないことから取得価額引継ぎはなく、

　以下の認識で宜しいでしょうか。

　借地権の取得費：借地権に対応する譲渡収入金額の5％

　底地の取得費：2,700万円（取得時の時価）

　固定資産税評価と時価に乖離がありますが、問題ないでしょうか。

②弁護士に支払った紹介料50万円は、

　譲渡費用に該当しないのでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所法33