税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税＜譲渡所得＞（武田秀和税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

相談者は約50年前より地代月額21,000円を支払い、
借地上に建物を建設し居住の用に供してきました。
当該物件を含む周辺の土地一体についてマンション建設の計画があり、
相談者を含む周辺の借地権者に対して立退き交渉がありました。

相談者は価格交渉にあたり弁護士へ依頼し、
借地権付建物を1億5000万円にて売却し、
当該売却金は弁護士の預かり口座に振り込まれた後、
下記の金額を差し引かれた金額が相談者の口座に振り込まれました。

・弁護士費用1650万円（売買金額の10%+消費税）
・マンション開発を担っているデベロッパーに対する費用300万円（売買金額の税込2%）

【質　　問】

①弁護士費用は譲渡費用に該当するものとして取り扱って問題ないでしょうか？
弁護士とは委任契約書を取り交わしており、
受任内容は「（物件名）の土地の借地権の譲渡に関する交渉手続の代行」と
記載されています。
本件売買契約にあたっては「立会人」として契約書に記載されております。

②デベロッパーに対する費用は譲渡費用に該当しますでしょうか？
当該デベロッパーは実質的な買主側の窓口となっており、
他の借地権者もこのデベロッパーを通して交渉を行っているようです。

デベロッパー自体は宅建業登録も行っている法人ですが、
本件売買契約にあたっては「立会人」として契約書に記載されております。
また相談者とデベロッパーが取り交わした業務委託契約書には、
委託業務の内容として「売買取引業務（売却についてのアドバイザリー）」と
記載があります。
実質的にはこのデベロッパーを通さなければ売買ができないものと考えられます。

一般的な仲介手数料であれば問題なく譲渡費用に該当するものと考えておりますが、
委託内容が「アドバイザリー」ということで判断に迷っております。
なお、他に宅建業者等への仲介手数料の支払いはありません。

③本件譲渡所得について居住用財産を譲渡した場合の
軽減税率の特例（措法31の3）を受けることができるものと考えております。
措規13の4において確定申告書に土地建物の登記事項証明書の添付が
必要である旨が記載されており、
また特例適用チェック表などには「譲渡した土地の
登記事項証明書（借地の場合には、土地賃貸借契約書の写しなど）」と
記載があります。

本件借地権について、50年以上前の契約であること、
その間に数次相続が発生していることなどから賃貸借契約書は現存しておりません。
売買契約書上も借地に関する地代の記載はありますが、
期間は「不詳」と記載されています。

借地権が存することは売買契約書等にも記載があるので明らかですが、
このような場合は賃貸借契約書に代えて売買契約書の写し等を
添付すれば問題ないでしょうか？

お知恵をお借りできれば幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・所基通33-7（譲渡費用となるもの）
・措規13の4（居住用財産　軽減税率特例の添付書類）
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例適用チェック表（令和5年分）
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/topics/tokurei/pdf_r05/16.pdf