税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人甲は令和６年２月に亡くなった。
・相続人は被相続人の長男乙および長女丙の２名。甲の配偶者は既に亡くなっている。
・甲が居住していた自宅家屋は乙名義であり、甲と乙は生計一であり同居していた。
・甲名義の土地が4筆（すべて倍率地域、非線引き区域に所在。
　固定資産税評価額は状況類似方式）および乙が代表取締役を務める法人の株式が
　相続財産中にある。
・土地A（自宅敷地等、地目：宅地、地積：1,424.96㎡）および
　その隣に土地B（地目：畑、地積：1,277.00㎡）がある。
・土地Aには乙代表法人の店舗、当該法人が倉庫として使用している
　建物2棟、および自宅の計4棟が建っている。
　甲、乙および法人との賃借関係は以下のとおり。
1) 店舗
建物所有者：法人
法人から甲への地代の支払：なし
無償返還の届出書の提出：なし
建築計画概要書を基に計算した敷地面積：240.48㎡
2) 法人使用倉庫２棟（うち1棟は2階建であり、1Fは法人使用倉庫、2Fは乙の娘夫婦の居宅となっている。）
建物所有者：乙
甲乙間の地代の支払：なし
法人から乙への家賃の支払：あり
建築計画概要書記載の敷地面積：847.46㎡

・土地Aに隣接している土地Bの地目は畑であるが、その一部をコンクリート舗装し、
　道③からの土地Aへの通路として使用している。
・上記2筆の他に、土地C（登記地目：宅地、課税地目：雑種地、
　地積：162.74㎡）およびその周りに土地D（地目：畑、地積：4,166.00㎡）がある。
・土地Cの課税地目は雑種地であるが、その土地上には小さな稲荷および木があり、
　地面は草で覆われている。土地Cは土地Dの中央に位置しており、
　土地Dが接する道路から土地Cへ舗装された細い通路が通っている。
　土地Dは昭和60年に土地改良法による換地処分により、土地Cの周囲に
　あった従前地6筆が一つにまとまったものである。
　土地Cの固定資産税評価額を地積で割ると、周辺の畑の㎡単価とほぼ同額である。

【質　　問】

以上の前提を踏まえて、下記項目についてご教示ください。
（土地の位置関係等については概略図をご参照ください。）

１、土地Aおよび土地Bの評価
1) 店舗敷地および店舗駐車場は甲と法人間で使用貸借であり、
無償返還に関する届出書も未提出であるため、
貸宅地評価（借地権割合30％の地域）、評価額は土地A全体を
倍率方式で計算した評価額に、店舗敷地240.48㎡を乗じて按分した価額を
基に貸宅地評価を行うということでよろしいでしょうか？

2) 上記店舗敷地および店舗駐車場を除いた自宅および法人使用倉庫敷地部分の評価ですが、
法人使用倉庫部分の敷地については甲乙間で使用貸借であるため、
当該使用面積部分も含めて一画地評価ということでよろしいでしょうか？
仮に一画地評価可能であるとすると、地積規模の大きな宅地の評価における
要件を満たしている土地となります。
その場合、路線価方式に準じた評価方法となるかと考えますが、
正面路線の判定の判断に迷っております。以下の2通りのうちどちらの方法で
評価すべきでしょうか？またこのほかの評価方法があればご教示ください。

① 土地Bの一部を土地Aへの通路として使用しているため、
土地Aを三路線（道①、道②および道③）に接する宅地として評価する。
近傍宅地の単価×評価倍率に各路線からの奥行価格補正率を乗じて計算した価格の
高い方の路線を正面路線とする。
（この場合、土地Bの通路部分を含めて一体評価ということになるため、
不整形地補正を行うとかげ地割合が過大となり不合理な評価となる
可能性があるかと考えます。）

② 土地Aの評価は二路線（道①および道②）に接する土地として評価し、
当該評価額に土地Bの通路部分（道③を正面路線として宅地評価に準じて
評価：近傍宅地の単価×評価倍率×通路部分地積×各補正率）を
加算するという方法で評価する。

3) 上記2)①②の場合のどちらにおいても、土地Bの固定資産税評価額は
舗装部分も含めた畑の評価額であるため、当該評価額を舗装部分とそれ以外で
面積按分し土地Bの畑部分を評価するということでよろしいでしょうか？

4) 小規模宅地の特例
　土地Aの自宅敷地部分ですが、小規模宅地の特例の特定居住用宅地等の要件に
該当するかと考えます。
　この場合、土地Aの総面積から店舗敷地部分および
法人使用倉庫敷地部分（建築計画概要書の境界線を参考としています）の面積を
控除して対象面積を計算するということでよろしいでしょうか？

２、土地Cの評価
当該土地の課税地目は雑種地となっておりますが、
その評価額は周辺の畑と同等のものとなっております。
こういった土地はどのように評価すべきでしょうか？

３、法人株式の評価
乙代表法人の株価評価の際、１-1)店舗敷地の貸宅地評価で控除した借地権を
第5表の相続税評価額に計上する（決算書上は借地権の計上がないため
帳簿価額欄は0円）ということでよろしいでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

特になし

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/241024_1.jpg