相互相談会の皆さん、こんにちは。いつもお世話になっております。

土地評価における評価単位について教えてください。

・税目
相続税

・対象顧客
個人

・前提条件
対象地は添付する登記簿謄本20－2に立っておりますマンション用地です。

状況
・このマンションの1F部分が路面店があり全て20-13側から入る形になっております。
・マンションの正面入口は20-13とは反対側の27-1側にあります。
・20-13は路面店の駐車場として利用されており、マンション住民は駐車譲渡して利用が出来ない状態です。
・20-13側からはマンションへ入ることは出来ず一度正面玄関に回ってから中に入るような形です。
・27-1については都市計画道路予定地となっております。
・20-13と20-2を一体評価すると3路線に接する宅地となり、20-13を別と考えると2方に接する宅地となります。
・20-13は20-2とは別の方が保有しています。

・質問
この場合の土地の評価単位ですが、20-13を一体評価すべきか20-2単独評価すべきかのご質問です。建築計画概要書をみると20-2が建設対象地になっております。
20-13は駐車場ですが、マンション1Fのテナントに訪れる方が利用しているような状況ですのでどのように考えるべきなのかご教示頂ければと思います。
現在は一体利用として評価しております。
地積規模の大きな宅地・都市計画道路がある場合の減額など影響が大きく出てくるような状況です。

よろしくお願い致します。

資料①：https://kachiel.jp/sharefile/ml/230113_1.png
資料②：https://kachiel.jp/sharefile/ml/230113_2.png

20-13部分写真https://kachiel.jp/sharefile/ml/230113_3.jpg