税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・評価対象地には被相続人名義所有の1棟のマンションが建っている
・地積：508.19㎡　間口：19m　奥行26.7m　道路幅員：5.9m
・マンションは4階建で室数は全15室、4階の一室を被相続人家族使用。
・相続人は妻、長男の二人で相続前から現在まで引きつづき被相続人と同居
・土地は、建物の他は
　　自転車駐輪場（マンション入り口の横、入居者と被相続人家族使用）
　　ゴミ置き場（マンション入り口横、駐輪場の前）
　　植栽（入り口横、駐輪場の奥）
　　入り口横に被相続人家族利用の駐車場スペース2台分（約37㎡）あり、
　　相続開始時は2台とも長男が使用し他の者に貸し付けていない
・車は一台は本人名義の自家用車、もう一台は勤務先の会社のリース資産の車で通勤用や社用に使用し、会社から駐車場代はもらっていない。
・駐車場は過去は被相続人と長男で使用の時期もあったが入居者に貸したことはない
・建物の賃貸借契約書を確認しても駐車場の利用の事項は記載がない
・駐車場部分は段差はなく後ろに建物の階段部分と網目フェンス（扉有）がある。
　そのフェンスの扉の後ろはマンションの浄化槽がある
・建築確認、建築計画概要書は当該敷地の全体で一体で行われている
・容積率は200％（資料及び市役所担当部署に確認済み）、三大都市圏所在
・相続開始時は賃貸用の居室14室すべて埋まっている

【質　　問】

土地の評価についてですが、
質問①：評価単位は当該敷地一つと考え、地積規模の大きな宅地の評価の適用は
可能ですか？
質問②：上記①の場合自用地と貸家建付地の面積按分はどのように考えたらいいでしょうか？
質問③：それとも自宅使用駐車場用地（37㎡）は別評価として２単位で評価すべきでしょうか？

（補足等）
１）自用地部分と貸家建付地部分の面積按分方法は下記（面積按分等）のA,Bの2つが考えられると思います。

その際、下記の点を懸念しています。
・Aは駐車場部分を実際に利用しているのは被相続人家族である点
・Bは評価単位が２つにならないか

２）現段階では、
・入居者の敷地の利用権が曖昧であり、
・駐車スペースも２台分と小さいため、
Aのように敷地全体を面積按分して地積規模の大きな宅地の評価を適用しようかと検討中です。

３）或いはBのように、駐車場部分37㎡、その他471㎡と2単位で評価すべきですか？
（自用地部分と貸家建付地部分の面積按分方法等）
A： 駐車場部分を含め、土地全体の508.19㎡を建物の自宅（自室）の面積と貸付部分の部屋の面積で按分する
B ：まず2台分の駐車場約37㎡を自用部分とする

次に、残りの471㎡をAのように部屋面積で按分する
➡その場合、2台分の駐車場スペースを別に駐車場単独に評価すべきとされ、
評価単位は2つになった結果、当該土地は地積規模の大きな宅地に該当しない、
ということはないでしょうか？

以上、初歩的ですが、どのように評価すべきか、アドバイス等よろしくお願いいたします。


【参考条文・通達・ＵＲＬ等】
No.4609 地積規模の大きな宅地の評価　国税庁 (nta.go.jp)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm

【添付資料】
配置図写真対比
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/240924_1.pdf

マンション自転車駐輪場側
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/240924_2.pdf

マンション入口駐車場側
https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/240924_3.pdf