税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（鎌塚祟文税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

１．法人が30年以上長年保有しているビルがあります。

２.ビルはテナントに貸すとともに自らの事業で利用しています。

３．当社の裏手にあるビルの所有者が大手デベロッパー（A社）に保有ビルを売却する話があり、これによりA社から当社にも交換の依頼がありました。

　A社は大通りに面している当社のビルと一体で開発し大きく建築したい意向になります。

４.交換の具体案は、当社の土地をA社に譲渡して総合的にビルを建築後、当社が追加資金を払うことでビルの３フロアー分を手にできるという提案です。

５.交換した後のフロアーは、自社利用せずにすべて賃貸（商業貸）する予定です。

６.当社の保有ビルの簿価は土地が２億、建物が１千万くらいになります。

７.A社試算での当初土地の譲渡代金は１３億円で、先に当社へ支払いが行われ、竣工後、

　３フロアーを取得する時には当社がＡ社へ14億円を支払うことで取得できる計画となっています。

８.路線価が時価の8掛と想定して、路線価により当社土地を算定した評価額を０．８で割り返すと約9億円が相応の時価くらいになるかと思われます。

９.土地を売買した年度から竣工して建物等をA社から得るまでに３年近くかかる計画です。

【質　　問】

質問
１．交換という文言をA社はいっていますが、一度A社に譲渡して買い戻すことになるため、多額の法人税がでることになります。
法人でも交換（圧縮記帳）の制度がありその要件があると思いますが、前提の条件の場合、この要件を満たしているのでしょうか。
https://www.zeiken.co.jp/hourei/HHHOU000000/50.html

https://dl.ndl.go.jp/view/prepareDownload?itemId=info%3Andljp%2Fpid%2F8237554&contentNo=2

特に、以下の要件が気になっています。
①交換する固定資産の用途が同じであること
　交換前は自社利用とテナント貸付でしたが、交換後で自社は利用せずにテナント貸だけになっても適用できるか

②交換する相手も対象不動産を１年以上保有しており、かつ交換のために取得したものでないこと
　Ａ社はもともの保有していた土地ではなく裏手の会社と自社から取得したものを基に建築後、すぐに交換するため適用外でしょうか。

③交換差金の算定方法は交換対象の各々の時価をもとにしていると思いますが、
　前提のとおり、土地建物の時価が１３億円というのはかなり高額だと思っています。
　第三者との間で売買契約をするので、この大幅な差額があっても時価は13億円とみて判定して問題ないかどうか気になります。

④交換特例において、このような年度をまたぐ場合、適用できるものでしょうか。
　仮にできたとしても、売買年度ではどのように仕訳処理がなされるでしょうか。
売買年度：　預金　13億　　／　建物　1千万
　　　　　　　　　　　　　　　土地　　2億
　　　　　　　　　　　　　　　譲渡益　10.9億

交換年度：　　建物土地　14億　／　預金　　　14億
　　　　　　　圧縮損　　××　／　　建物　　　××
同一年度でないと圧縮記帳の意味がなくなってしまうと思っています。

⑤上記の例で交換差金とはいくらを指すことになるでしょうか。1億という考えでよいでしょうか。

⑥交換特例以外に、特定資産の買換の圧縮記帳特例は、以下をみますと、
　交換を除くとされていますが、今回のような同じ場所に買い替える場合は、適用できないでしょうか。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5652.htm

また、適用できたとしても、譲渡から１年以内の間に買換えする意味で
適用できないと思っていますが、間違いないでしょうか。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5655.htm

⑦以下のサイトをみますと、措置法37条の５の規定はまさしく
等価交換時の繰延効果のある規定ですが、サイトからは法人は適用外とは読めないものの、

措置法自体からは個人にしか使えないように見受けられましたが、法人でも適用可能な法律でしょうか。
https://myhoumu.jp/zeimu238/

もしそうであれば多くの等価交換式のマンションやビルは地主には交換特例は適用できなくなるということでしょうか
（実務でよく見る等価交換は、ほとんどが個人の地主で、圧縮記帳ではなく、いわゆる立体買換特例を利用しているのでしょうか）。

⑧もしも前提の条件をこのように変えれば適用できるのではというものがあればアドバイスいただけないでしょうか。

長文大変失礼いたします。
よろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

適宜、質問に挿入しています。