税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・被相続人は父、相続人は長男（心臓が悪く年金生活）・二女・二男
・配偶者（母）は先に死亡している
・自宅のある敷地は、4筆の合計で2676㎡、いわゆる昔ながらの日本家屋。
・敷地内には、自宅のほかに、旧母屋の離れ、蔵や倉庫、
　長男が過去に使用貸借で建てた家、鳥居や祠、樹齢100年以上は
　経っているであろう欅の木が２本ある。
・庭園として桜・もみじなどの木が植えてあるが、庭石や池などはない。
・敷地のすぐ近くに、他人の墓が２基ある。
・旧母屋の離れだけが残っている理由は、旧母屋自体は歴史的建造物として
　公園に移築したが、離れは後で建てたものでおそらく歴史的価値がないから
　そのまま残っているとのこと。
・離れについては、旧母屋があった当時は長男と二女の部屋として
　使用していたが、現在は使用されていない。
・長男が過去に使用貸借で建てた家については、長男自身がローンを組んで
　建てたもので、実際に長男が住んでいたが、15年程前に母親が寝たきりに
　なってからは、母屋で同居するようになった。その後、父も寝たきりになり、
　介護のために継続して同居し、相続開始後の現在もそこに1人で住んでおり、
　今後もそこに居住する。
・鳥居や祠は、鬼門の方向にお稲荷様を建てる風習があったためとのこと。
・二女と二男は結婚して、離れたところで別居している。
・二男の家屋は被相続人と共有。

【質　　問】

①敷地内に長男の家があるとはいえ、生前は同居していたため、
家なき子のような持家判定は不要となり、特定居住用宅地等の対象になる
という考えでお間違えないでしょうか？
なお、広大な土地であることから気にする必要はないのかもしれませんが、
厳密には独立の家屋として成立している長男の旧自宅の敷地部分だけは、
小規模宅地等の特例は適用できないということでお間違えないでしょうか？

②使用貸借のため長男の自宅も合わせて敷地全体が一体評価となり、
また、評価単位ごとに適用できる地積規模の大きな宅地の評価も全体に
ついて適用できるという考えでお間違えないでしょうか？

③庭内神しの敷地（鳥居から祠までをメジャー等でおおまかに囲った部分）
については、非課税として、面積按分で除くという判断で問題ないでしょうか
（航空写真では見えません）？

④以前、OBの先生から、庭園や自宅敷地内の立木については余程のもの
でない限り、評価はしなくて問題ないと言われたことがありますが、
今回のような状況で先生ならどうするか、私見で構いませんのでご教示頂きたいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/sozoku/04/02.htm
・租税特別措置法第69条の4第3項第2号イ

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/240909_1.png