税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・相続開始日：アパートの開発中に個人がご逝去 令和6年1月
・土地の所有者　個人
・建物の開発者　個人が100％出資の法人
・土地の利用については使用貸借
・建物の開発資金についてはすべて個人が捻出しているため
　相続財産として法人への貸付金　約2億円（埋蔵文化財包蔵地の調査費用含む）
・土地は埋蔵文化財包蔵地に該当し、調査の契約は開発者である法人としている。
　契約書による調査期間：令和5年8月から12月上旬（相続開始日で終了していたかは不明）
　①契約金　令和6年9月15日 2,500万円
　②中間金　令和6年11月18日 2,000万円
　③完了金　令和6年2月15日　2,500万円
・土地については現物出資予定があったため、鑑定評価を取っていた。
　①令和5年2月時点の評価額　2.5億円（埋蔵文化財包蔵地の見積り加味せず）
　②令和5年3月、埋蔵文化財包蔵地の見積りを加味する→約2.3億円
　③令和5年7月、埋蔵文化財包蔵地の見積りが大幅に上昇し、
　　現在の約7,000万円となったことと、地価公示の上昇を加味するため
　　7月時点修正）→約2.1億円
　実際には①の鑑定評価後に入院されたため、現物出資は行っていない。

【参考情報】
・土地の購入時の価額、約3.2億円（令和3年8月取得）
・相続税の納税資金捻出のため、現在売りに出しており、売却予定価額　約3.8億円
・財産評価基本通達による相続税評価額
　1.65億円（埋蔵文化財包蔵地の控除前）

【質　　問】

埋蔵文化財包蔵地の評価減については財産評価基本通達に記載はなく、
あくまでも国税不服審判所の裁決事例ベースであり、国税庁が出している
土壌汚染地等の評価の考え方を参考にするしかない。
このような評価の軸が不安定な状況下での回答は非常に難しいかと存じますが、
上記前提のケースでは控除が取れるかどうか、私見でもよろしいので
お聞きしたく存じます。
また、このようなご経験があるかも教えて頂けますと幸いです。

私個人の意見としてはこの開発が当該土地の所有者の主宰法人ではない場合には
土地の価額に影響を及ぼすことは必至であるため、控除が認められるのではないか
と考えております。

しかしながら控除した場合には
1.65億円-0.7億円×80%=1.09億円
となるため、時価との乖離が大きすぎる懸念がございます。路線価に
加味されているかも検討しましたが、当該地域のすべてが周知の
埋蔵文化財包蔵地となっており比較ができない状況です。（添付ファイル参照）

参考時価：
①不動産鑑定評価を基にする時価　約2.1億円×80％＝1.68億円
②購入時の時価を基にする時価　約3.2億円×80％＝2.56億円

もしくは、埋蔵文化財包財地の控除をしないで貸付金の減額について
検討できないかも考えておりますが、主宰法人に対する貸付金の
判例については非常に厳しいものが多く、難しいと感じております。

財産取得者が2割加算対象者になり、税率が66％になるため、慎重に検討しております。
ご意見頂戴できれば幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・平成29年9月25日　裁決事例集No.76 307頁
・土壌汚染地等の評価の考え方について（情報）国税庁

【添付資料】

https://kachiel.jp/sharefile/sougosoudan/240722_1.png