税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（井上幹康税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

登場人物はＡ、Ａの妻Ｂ、息子Ｃ、娘Ｄ、娘Ｄの夫Ｅ

・平成7年11月、Ａ所有の土地ＺをＥに賃貸し、
　20年間の賃貸借契約（建物所有目的）を締結した。
　なお、地代は月額１万円、自動更新条項は無し、権利金の授受は無し。
・Ｅは同時期に土地Ｚの上に自己所有の家屋を建築し、Ｄとともに居住の用に供した。
・平成23年4月、Ａが死亡し、Ｂが土地Ｚを相続し、貸主変更の
　覚書等も取り交わしていないが、利用状況に変更はなかった。
・平成27年11月、ＢとＥの間で更新契約等は締結されていないが、
　利用状況に変化はなく、月額1万円の地代の支払いも継続されている。
・令和2年8月、Ｂが死亡し、Ｃが土地Ｚを相続し、貸主変更の覚書等も
　取り交わしていないが、利用状況に変更はなかった。
・令和5年10月、Ｃが死亡し、Ｄが土地Ｚを相続することとなった。
　Ｃの死亡時点で土地Ｚの利用状況は変わらず、月額1万円の地代の
　支払いも継続されていた。
・土地Ｚは倍率地域（宅地：1.1倍、借地権割合50%）にあり、
　土地Ｚの令和5年の固定資産税評価額は300万、固定資産税は年額7千円である。

【質　　問】
Ｃが死亡した際の土地Ｚの相続税評価について、年間地代は12万円であり
固定資産税の17倍、固定資産税評価額の4%であるため、
使用貸借とはならず、借地権はＥが有するものとして、
底地評価（300万×1.1倍×（1-借地権割合50%））で問題ないか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm