税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

＜前提＞
①登場人物は５名（祖母、長男、次男、孫(長男の子)、賃借人）

（当初）
②土地：100％祖母
③建物（当初）：６割祖母+４割長男（土地は使用貸借）
④その後、土地建物を第三者に貸しました（賃料は100％祖母が受取り）


（長男に相続発生）
⑤長男に相続が発生しました
⑥土地：100％祖母のまま
⑦建物（長男相続後）：６割祖母+４割孫が相続（土地は使用貸借）
⑧賃借人に変更なし（賃料は100％祖母が受取り）


（祖母に相続発生）
⑨祖母に相続が発生しました
➉土地：100％次男が相続
⑪建物（祖母相続後）：６割次男が相続+４割孫のまま（土地は使用貸借）
⑫賃借人に変更なし

【質　　問】

質問①：貸家建付地
祖母の相続発生時の土地の評価について、質問させてください。
次男が、土地100％+建物6割相続しました。
この場合、土地の評価は
土地6割分：貸家建付地評価
土地4割分：自用地評価
になりますでしょうか？


質問②：理由
評価が異なる理由は、
・賃貸する前、長男が所有する建物分に対する土地4割が
　使用貸借であることから借地権がゼロ
・建物は、長男の相続時にあたり孫が相続しましたが、
　以前から使用貸借であることから借地権はゼロ
・祖母の相続時は、借地権がある次男の建物分に対する
　土地６割のみであることから貸家建付地評価。
一方、賃貸前から使用貸借である孫の建物分に対する
　地4割については借地権がゼロのた自用地評価。
という理解でよろしかったでしょうか。


質問③：小規模宅地
祖母の相続により、次男も孫（代襲）も、両方が相続人である。
※祖母と孫は生計が別です。

次男が相続した土地のうち、
次男が相続した建物に対する土地６割につきましては、
保有条件と継続条件がありますが、貸付事業用宅地の特例の適用は可能である。
一方、孫が所有する建物に対する土地４割については、
生計が別であることから、貸付事業用宅地の特例は適用できない
との考え方でよろしかったでしょうか。


お忙しいところお手数をおかけしますが、ご教示いただけましたら幸いでございます。
何卒よろしくお願い申し上げます。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://tomorrowstax.com/knowledge/202102187971/