税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

1）不動産賃貸、不動産売買業

2）前期（令和5年3月期）まで簡易課税選択、基準期間における課税売上高が
　 5,000万円を超えたことにより今期（令和6年3月期）は原則課税になります。
　 当期において不動産の譲渡2物件がありました。

3) 物件1　平成29年（簡易課税時代）に取得した
　 賃貸マンション（中古取得で当時取得価額1167万円）で
　 令和5年6月に譲渡しました。譲渡前令和5年5月に改修工事を
　 税抜約1,349万円超を行っています。

4) 物件2　当期７月に賃貸アパートを取得
　（居住用賃貸建物に該当（取得価額約1,355万円）で入居者あり）

11月に譲渡していますが、譲渡前に改修工事を約536万円（税込）実施しています。

【質　　問】

物件２については、改修工事536万円部分も居住用賃貸建物として、
調整計算を行った額を仕入税額控除に加算すればよいかと考えておりますが、
物件１について、当期に実施した改修工事約1,349万円（税抜）相当額について
居住用賃貸建物とし、調整計算した額について加算という考え方が必要でしょうか。

課税譲渡等割合を考えた場合、
分子も分母も譲渡対価のみの構成になるため（賃料は非課税売上のみ）、
当初は深く考えず、資本的支出分を課税仕入れ、譲渡対価を課税売上と
処理すればよいかと考えていましたが、正しい姿としては、
調整計算を資本的支出分について行うのが適切なのではないかと思うようになり、
ご質問させて頂きました。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

居住用賃貸建物に係る資本的支出
基本通達11-7-5
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/08.htm