税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・A社は不動産賃貸業を営む3月決算の法人である。
・主力不動産はオフィス物件であるが、近年の価格高騰から
　居住用賃貸物件の取得を検討している。
・課税売上割合は70％程度となっており、まだ課税賃貸収入が主である。
・当期において居住用賃貸物件を購入することを検討している。
・居住用賃貸物件を購入を進めていく場合、今後の申告については
　一括比例配分方式の選択が有利になる状況が続く見込みである。

【質　　問】

居住用賃貸物件の仕入れ税額控除制限について、
具体的な計算について以下の通り考えたのですが、
以下（１）～（４）の取扱いについて疑問があり、一応それぞれ判断してみましたが、
適否等ご教示いただきたくよろしくお願いいたします。

（１）取得時の仲介手数料について
仲介手数料については建物の取得価額に含める場合であって、
仮に1取引当たり1000万円を超えていたとしても高額特定資産には該当しないので、
仕入税額控除制限の対象外となる。

（２）取得時存する課税賃貸部分について
居住用賃貸建物であっても、課税使用として賃貸契約を行い貸付を行っている部分について、
取得後課税売上として計上されるものがある。
この場合、外見的な構造上居住の用に供する建物である場合には控除制限の対象となる。
（具体的には構造上はそのまま個人事業のエステサロンの場所として使用することを想定）

（３）（２）について、居住の用に供するもの以外の対象金額について、
面積等合理的な基準で按分することになっている。
具体的にはその場合は課税賃貸用、非課税賃貸用の面積比で割り付けるが、
共用部の面積についてはそれぞれに配賦するなどしてよい。

（４）（２）で取得時に仕入れ税額控除の制限をした金額については、
第三年度の課税期間で仕入税額控除を加算する機会がある。
その場合の計算には課税取引金額、非課税取引金額の金額の比で取り戻し計算を行う。
この場合、課税賃貸用に供したものに係る金額に関しては、
（２）のような課税賃貸に供した部屋の売上に加えて、
建物に携帯会社が設置したアンテナの設置料（資産の貸付）、
建物に附属する月極駐車場の貸付料金（資産の貸付）を含めて計算してよい。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

消費税法第30条第10項、消費税法施行令第50条の2第1項、消費税法基本通達11-7-１～

令和2年改正時のパンフレット
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/r02kaisei.pdf