税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

（前提）
①R5.11.20、父の相続開始　相続人は兄Ａ（40歳、結婚し子有、自己所有の家に居住）と、
　弟Ｂ（35歳、独身、被相続人と同居、来年結婚し他県へ引っ越し予定）

②相続財産
有価証券1,000万、死亡保険金2,000万（受取人弟）
土地3,000万(400㎡)　家屋500万

③土地の上に１棟の平屋建物が建っており、表通りを小売店に賃貸(100㎡)している。
　奥の部分は被相続人がＢと同居し居住（150㎡）していた。（建物登記は１つ）

④遺言書はないが生前の父の意向で、土地は兄が相続し土地を守り、
　その他はすべて弟に相続してほしいと言われていた。

⑤兄弟は原則父の意向通りにするが土地を賃貸部分と居住用部分に
　分筆（建物も貸付部分と居住用部分に１棟の建物を２つに区分登記）し、
　将来的に居住用部分は取り壊し売却するのはＯＫであると解釈している。

・このまま兄が土地を相続すると、貸店舗部分の敷地にしか小規模宅地の減額が使えず、
　居住用部分には小規模宅地の減額が使えない、
　又居住用部分を取り壊したあとの敷地の居住用の3,000万控除も使えないと思います。

　又土地の評価は一筆評価で、貸家と居住用の家屋床面積に応じて
　按分計算になると思います。

　貸付部分　　400㎡×100/250＝160㎡
　居住用部分　400㎡×150/250＝240㎡

（分割案）
有価証券は弟が相続し、土地建物は相続税の申告期限前に
土地の分筆(貸付部分220㎡、居住用部分180㎡)と、
建物も区分登記（マンションのように、例えば貸付部分101、居住用部分102のように）し、
貸付部分の土地建物は兄が相続、居住用部分の土地建物は弟が相続し、
弟が兄に代償金として現金を土地建物の市場価額をこえない金額（2000万）を
支払う事を検討しています。

【質　　問】

（質問）
①小規模減額の適用について
兄が取得する貸付部分が貸付事業宅地等の減額を適用可能（220㎡の内200㎡）、
弟が取得する居住用部分180㎡については、同居はしていたが相続開始時点では
土地建物ともに一筆及び一棟であったため、居住用の小規模減額は受けられないでしょうか？

それとも、分筆し区分して相続していますが、全体を共有で取得したと考えて
下記のようになりますでしょうか？

　　　兄：取得した土地のうち賃貸部分（床面積按分）：貸付事業用宅地等
　　　　　220㎡×100/250＝88㎡
　　　弟：取得した土地のうち賃貸部分（床面積按分）：貸付事業用宅地等
180㎡×100/250＝72㎡
　　　　　取得した土地のうち自宅部分（床面積按分）：特定居住用宅地等
　　　　　180㎡×150/200＝135㎡

②弟が転居した後、来年居住用部分の家屋を取り壊して土地を譲渡した場合、
　居住用の３０００万控除は適用可能と考えていますがあっていますでしょうか？

③代償分割の贈与の論点ですが、代償金として支払う金額が取得する不動産の
　市場価額を超えなければ（他に相続する財産の多寡は関係なく）贈与税は
　発生しないと思いますが合っていますでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/sozoku/100713/01.htm