税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

1.被相続人　甲が所有していた土地は、

   同族会社A社（資本金4,000万円　発行済株式総数8万株

   甲200株　乙(甲の長男で代表取締役)39,900株　丙(甲の次男で専務取締役)39,900株)に

   賃貸し、A社は賃借当初から社屋を建設して数十年間事業（製造業)を行っている。

2.甲は賃貸と同時に社屋の1部を自分の住居としてA社から賃借していた。

3.甲が亡くなり、その土地は乙と丙が50％ずつ相続し、

   事業をそのまま継続することとし、甲が居住していた部分はA社が

   事務所等として使用していくこととする。(法定相続人は乙と丙のみである)

4.甲とA社の土地賃貸借契約書では、権利金の収受はないものとし、

    無償返還の届出を行っている。

5.土地の賃料は月額10万円(年額120万円)であり、

   同土地の直近の固定資産税は75万円であった。

6.甲の不動産所得は上記のみであり、青色申告控除（10万円)前では

   毎年40万円程度の所得を計上し、申告していた。(経費はほぼ固定資産税のみ)

7.特定同族会社事業用宅地等の適用要件である

   措置法第69条の4第3項第4号の要件は満たしている。

【質　　問】

1.特定同族会社事業用宅地等の特例の適用を受けるにあたり、

   土地の賃料が相当の対価であるかどうかは、毎年継続的に前提6の

   不動産所得を計上していることで満たすことが出来るかどうか。

2.上記が適用可能とした場合、甲の土地評価にあたり、

   貸宅地(A社使用分)と自用地(甲居住分)に按分する際の基準は、

   土地の総面積を建物の使用比率によることで問題ないかどうか。

2.上記1の適用が不可能な場合においても、A社使用分に相当する土地を

   貸宅地として20％減額評価することは可能かどうか。

基礎的ですが、どうぞよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

租税特別措置法第69条の4第3項第3号

措置法通達37-3