税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・個人事業主（飲食業）が今年の1/1から自宅家賃の一部を
　事務所（事業用関連資料の保管庫かつ事務処理作業場）
　として使用している
・家賃は水道代込で月額9万円（賃貸借契約書上、水道代込で
　家賃設定されているため、水道代を区別することは不可能）
・事業供用割合は約21％（事業供用面積8.2㎡※/床面積合計38㎡）。
　自宅図面より確認済み。※5畳を㎡換算
・事業主からのヒアリングでは、事務所として使用することに
　なった理由は、経理処理上の書類を従業員及び第三者に
　見られないようにすること、及びこれらの書類の保管場所として
　店舗は不適切であるからとのこと。
・私物は取り除き、完全に私的スペースとは独立した形で
　使用している（その写真もある）
・自宅家賃の貸主については賃貸借契約書に記載されておらず、
　貸主代理が記載されているのみ。登記情報提供サービスで
　確認した貸主は非居住者（中国の住所が記載されている）。
・賃貸借契約書上の使用目的は「居住用」となっている

【質　　問】

個人事業主の事業所得の必要経費に算入するには、
業務の遂行上必要であること及びその必要な部分の
金額が明確に区分されていることが必要であると思います。

①上記前提の状態の場合、個人事業主の必要経費として
　算入することは特に問題ないように思われますが、
　先生のご見解をお聞かせ下さい。
②水道代込となっておりますが、家賃と不可分であるため
　そのまま契約書上の家賃をベースに計算しても問題ないでしょうか。
③自宅家賃の貸主が契約書から不明ですが、支払調書に
　記載するときは、契約書に記載されている貸主代理を
　貸主として記載しても問題ないでしょうか(契約書上、
　貸主代理、借主、借主の連帯保証人の契約となっているため）？
④貸主代理の住所は法人番号検索によると日本国内と
　なっているため、居住者となります。ただ、貸主は、
　建物の登記簿上、非居住者となっています。
　通常、貸主が非居住者の場合、支払家賃に対して
　20.42％の源泉徴収が必要になると思いますが、
　契約書上は貸主代理と契約しているため、源泉徴収の
　必要はないということでよろしいでしょうか？
　（そもそも契約上は居住用とあり、事業で利用することは
　前提とはされていないため）

以上、お手数ですがよろしくお願いいたします。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所得税法37条1項
所得税法45条1項1号
所得税法施行令96条
東京地裁H25.10.17判決（TAINSコード：Ｚ２６３－１２３１１）
No.2880?非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2880.htm
日中租税条約第6条
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/international/tax_convention/SynthesizedTextforJapan_China_JP.pdf