税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（鎌塚祟文税理士）

【対象顧客】

法人

【前　　提】

・Ａ社：東京都渋谷区、不動産賃貸業。資本金1億円、12月決算
・不動産賃貸業の物件を保有
・2023年2月に東京都渋谷区にある賃貸用不動産（事務所用建物）を一棟売却
・当該物件の売却価額は2,674百万円土地2,101百万円、建物573百万円（税別）
・譲渡益は1,716（土地建物減価、譲渡費用控除後）、差益割合は64.2%
・租税特別措置法第65条の７第1項第4号（令和5年改正前）の長期所有資産（10年超）
　により買換特例を適用したい
・売却物件は2012年10月31日に取得し、2023年1月1日において所有期間が
　10年を超（2021年11月1日2023年1月1日、10年と62日）→譲渡資産には該当
・買替資産について2023年4月に土地X（更地）を購入したが2024年4月までに
　事業供用（建築に着手）できないことから適用が難しいと考えている。
・このため翌期に買替資産（建物Y及び不動産Z）を購入して買換特例を適用したい
・2023年12月期の決算において、圧縮特別勘定繰入（特別損失）/圧縮特別勘定（流動負債）
　1,372百万円の特別勘定経理を行い損金に算入することを考えている。
・1,372百万円の根拠は2,674百万円×64.2％×100分の80

【質　　問】

以下４点について、疑問がありよろしくお願いいたします。
（長くなり申し訳ございません）

（１）土地Xについては、以下のような経緯で期末を迎えました。
取得後1年以内に事業供用する必要があり、土地の上に建物を建てる
場合には措置法通達65の7（2）-2に定める「建設等に着手」というのが
要件になると考えております。
2024年4月までには工事契約の締結、工事の開始は間に合わなそうな見込みなのです。
例えば設計契約の締結をもって建設等に着手したと解釈できるでしょうか。
（経緯）
・2023年4月に取得、０円の建物が付された状態で１２億円で土地を購入し、
　建物は取得後取り壊している
・第一種住居地域に該当するため、当該土地の上に高級賃貸住宅（Ｙ建物）を
　建設して住宅の貸付の用に供することを目的として取得
・建築計画の具体化を行うにあたり、建築会社の選定、設計要件の変更が
　行われたことにより、現時点（２０２４年２月現在）では建物の設計が
　完了していない。
・地域の建物に関する条例も厳しく、建築確認などにも時間を要する。
　建築業者から提示されているスケジュールでは２０２４年１０月の着工、
　２０２６年３月の竣工の予定となっている。
　（本件については、基本的に難しいのではないかと考えています）

（２）建物Yについては土地Xの上に建築する建物ですが、
土地Xに買換え特例が適用できない場合でも買換特例の適用は可能でしょうか。
当該建物については
・特別勘定経理を行い
・別表十三（五）
・特定の資産の譲渡に伴う特別勘定を設けた場合の取得予定資産の明細書を申告書に添付
・予め特定の資産の買換えの場合における特別勘定設定期間延長承認申請書を
　提出してこれが承認されることを前提にします。

（３）また、建物Yですが該当地域が第一種住居地域に該当するため、
高級賃貸住宅の建築を予定しています。
ここで、買換えの要件として、特定施設という定義が設けられています。
その内容は、事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅
その他これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除く。）となっています。
仮に建築後の借主が社宅として賃借りした場合に、福利厚生施設への該当性は
問題になるでしょうか。
（本件に関して、特定施設の用に供するのは土地の問題ですので問題ないと考えています。）

（４）Z不動産について、事務所用の賃貸不動産を購入するということは
決めておりますが、現状の候補不動産は3件あります。
そのうちの1件を購入することを考えています。
例えば、港区と目黒区と中央区の物件から1件という検討の仕方です。
申告段階でこのように複数検討の状態で買換特例を適用することの可否について
ご見解をいただきたくよろしくお願いいたします。
取得する見込みというものに対して具体的な判断基準などがございましたら
ご教示いただけますと幸いです。

※（３）と（４）の適用関係については1つの譲渡資産について、
2件の買替資産を購入するというものであり、これについては問題ないと考えています。
2,674百万円の枠に対して（３）で800百万円、（４）で1,874百万円を利用する見込みです。
※その他留意事項がございましたらご教示いただけますと幸いです。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

【参考条文・通達・URL等】
・第65条の7 特定の資産の買換えの場合の課税の特例｜租税特別措置法
・第65条の8 特定の資産の譲渡に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例｜租税特別措置法
・第39条の7 特定の資産の買換えの場合等の課税の特例｜租税特別措置法施行令
・65の7（2）-1 買換資産を当該法人の事業の用に供したことの意義｜租税特別措置法関係通達
・65の7（2）-2 買換資産を当該法人の事業の用に供した時期の判定｜租税特別措置法関係通達
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/hojin/sochiho/750214/10/10_65_7_02a.htm
・特定の資産の譲渡に伴う特別勘定を設けた場合の取得 予定資産の明細書
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/shinkoku/itiran2017/pdf/f03.pdf
・特定の資産の買換えの場合における特別勘定の設定期間延長承認の申請
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_39.htm