税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・登場人物（全て日本国籍あり）：祖母、長男、長男の妻、孫（20歳以上）

・令和５年８月に、祖母が亡くなりました(祖母の配偶者は20年以上前に死亡)
・令和２年３月に、長男が死亡したことから、孫が代襲相続人になるかと思います
・祖母は、マンション(土地・建物100％所有)と建物(100％所有)を所有していました
・祖母は、病院で亡くなる前に、老人ホーム(要介護認定あり)に入居していました
・祖母は、老人ホームに入居する前は、
　マンション(土地・建物100％所有)に一人で住んでいました
　（相続発生時、マンションには誰も住んでいません）
・相続発生時、孫は祖母が所有している建物に住んでいます(土地は長男の妻が100％所有）

【質　　問】

①祖母が100％所有するマンションについて、孫が相続する場合、
　小規模宅地の特例(居住用宅地)の適用は可能でしょうか？

祖母の配偶者は20年以上前に他界しており、
また、相続発生時において、老人ホーム入居前に祖母が住んでいた
マンションには誰も居住していません。
このことから、配偶者でもなくマンションに居住していない孫が、
小規模宅地の特例(居住用宅地)の適用には、幾つかの要件があるかと思います。

その中でも、特に気になる点は、以下の文言です
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

(4)　相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の
三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人（注6）が所有する家屋
（相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。）
に居住したことがないこと。

代襲相続人である孫が住んでいた自宅は、土地は長男の妻(=孫の母)が100％所有し、
建物は祖母が100％所有しています。
この場合、祖母は孫の三親等内になるかと思いますので、
祖母が所有していたマンションについて、
小規模宅地の特例(居住用宅地)の適用はないとの認識になりますでしょうか？

上記につきまして、お忙しいところ、お手数をおかけいたしますが、
ご教示のほどよろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

質問上に記載しました