税務相互相談会の皆さん
下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・X氏とY氏は夫婦であり、A土地をX氏が60％、Y氏が40％の共有状態で所有している
・A土地については本年度中にデベロッパーに10億円で譲渡し、
　２年後、デベロッパーはA土地の上にマンションを建設する予定である。
・当該マンションは立体買い替えの要件を満たすマンションであるため、
　X氏とY氏は建設されたマンションのうち、2億円の部屋を３室、
　４億円の部屋を１室の合計４室(10億円)を取得し、
　立体買い替えの特例を受け、譲渡益課税の繰り延べを受けようと考えている。
・本件については特定民間再開発事業(措法37の5①一)のものではなく、
　既成市街地等内 における中高層の耐火共同住宅建設(措法37の5①二)のものである。
・２億円の部屋３室は賃貸用、４億円の部屋は居住用で想定しております。
・A土地の売却時において、デベロッパーは一旦X氏とY氏に
　お金10億円の支払いを行う予定である。

【質　　問】

(質問①)
取得する４室のうち、
２億円の部屋の２室をXが取得、２億円の部屋の１室をYが取得、
４億円の部屋についてはX氏が50％、Y氏が50％の共有状態で所有する予定
(＝Xは６億円相当、Yは４億円相当を取得)でおりますが、
このような取得方法でも問題なく立体買い替えの特例は使用でき、
譲渡所得の課税を回避できますでしょうか？
(共有状態であるものを立体買い替えの特例においてある部屋は分割所有、
ある部屋は共有所有と自由に決めることは措法37の5①一、
所基通33-1-7などを考慮して問題ないでしょうか？)

※前提として、当該マンションの各部屋の予定販売価額は
　デベロッパーが適正に作成したものである
　(４室で１０億円とデベロッパーに与えられ、X氏やY氏が
　「この部屋は２億」などと特例を受けやすいように勝手に
　内訳を決めているわけではありません)

(質問②)
質問①で上記のような取得方法が問題あるとなった場合の
解決策はどのような方法がありますでしょうか？

例えば、
①譲渡前に分筆して分割所有にしておく。
②共有状態で譲渡して立体買い替えを行う場合には
　全ての部屋を共有状態(60％：40％)で取得することになると考え、
　立体買い替えの特例(措置法37の5)と共に固定資産の交換特例(所法58)も
　併用して整理を行うことにより課税なく整理を行う等

(質問③)
立体買い替えの特例については実際にマンションの部屋を取得する前に
申告を行うものになるかと思います。そのため、A土地の売買契約書において、
将来的に立体買い替えの特例を受けるためにマンションの部屋を
取得する旨の文言をいれておくべき必要がありますでしょうか？

(例えば、「X氏とY氏は、当該譲渡対価10億円を、
A土地の上に建設予定である建物のマンションの取得資金に
全額当てる予定であり、租税特別措置法37条の5の特例を受ける予定である」等の文言)

※上記のような文言がない場合、申告時においては、
　X氏とY氏が本当にマンションの部屋を取得する予定であることを
　税務署に対して証するものがないと思いましたので。

(質問④)
立体買い替えの特例を受けるに当たってA土地の売却時において
譲渡対価10億円を現金で取得することは問題ないでしょうか？
それとも、特例を受けるためには現金は受け取らず、
マンション建設後に譲渡対価相当の部屋と交換する等の
取引にする必要がありますでしょうか？

(質問⑤)
立体買い替えの特例の買換資産の取得価額の定義が
通達等でなかったかと思いますが、こちらは通常の固定資産の取得価額と
同様の考え方であり、登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬などは
取得価額に含めてもよいし含めなくてもよいという理解でよろしいでしょうか？

(申告時においては不動産の予定販売価額はわかっても
その他の費用は申告時において不明なため、実務的には含めずに
行うことになるとは思っておりますが)

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措法37の5①一
所基通33-1-7
所法58