税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（鎌塚祟文税理士）,所得税（山形富夫税理士）,相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

●社長夫妻甲乙の所有する土地に同族会社Ａ社がＳ３８年に居住用賃貸ビルを建て、
　甲乙はその１室に住んでいる
●権利金のやり取りなし
●無償返還届提出なし
●地代は払っていますが「相当の地代」は払っていません
●土地の賃貸契約書もないので、これから作成予定

甲乙が１/２ずつ共有で土地を持っているけれど、近年社長の健康状態が万全ではない。

【質　　問】

無償返還届を出すかどうか検討中で、近々説明に行く予定だが、
下記で私の考え方が間違っていないかどうか確認させていただきたいと思います

【質問事項①】相続が発生した時の評価額
＜無償返還届を出した場合＞
（底地）「自用地評価額×80%」を評価額とする
　　　　＊小規模特例使用可（貸付事業用）
（借地権）「自用地評価額×20%」を同族会社の株の評価に加える

＜無償返還届を出さない場合＞
（底地）「自用地評価額―(イ)」を評価額とする
（借地権）「(イ)」を同族会社の株の評価に加える
　＊本来借地権設定時に法人に対し借地権の認定課税がされるべきであったが、
　　今回は時効で課税されない

(イ)＝自用地評価額×借地権割合×(1-(実際地代―通常地代)÷(相当地代―通常地代))
＊＊相当の地代100＞通常の地代300＞実際の地代150＞固定資産税の３倍82
という現状でも上記算式を適用可能なのか
（　(イ)が自用地評価額×20%を下回る場合云々は省略　）


【質問事項②】無償返還届を出さずに売却した場合
個人＝売却額×（1－借地権割合）が譲渡価額
　　取得価額不明なので取得費は５％

法人＝売却額×借地権割合が譲渡価額
　　取得費０

【質問事項③】更地にして建て替えた場合
法人で建て替え＝借地権は法人にあるので現状と同じ
個人で建て替え＝借地権を法人から買い取る必要あり
　　　　　　　　時価＝上記(イ)の金額とすることも可能か？

【質問事項④】会社を解散した場合
簿外資産である借地権を時価で甲乙に買い取ってもらう必要あり。
時価＝上記(イ)の金額とすることも可能か？


上記説明の上意思決定をしてもらおうと思いますが、
この考えに間違いはないでしょうか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取り扱いについて
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/850605/01.htm