税務相互相談会の皆様

いつもお世話になっております。

以下、宜しくお願い致します。

（税目）

○　相続税、贈与税　

　　（木下勇人先生）

（対象者）

○　個人

（前提）

○　甲（乙、丙の母）、乙（長男）、丙（次男）は貸家建付地となっている

　　土地と家屋を甲（50％）、乙（25％）、丙（25％）所有しています。

　　→　当該土地及び家屋は、父の相続により法定相続分にて相続した財産となります。

○　家屋は店舗として賃貸しており、毎月150万円の家賃収入が発生しています。

○　甲の相続対策として、甲の賃料収入の権利者を移譲するために

　　甲の家屋持分50％を贈与により、

　　乙と丙に各25％ずつ贈与する事を検討しています。

○　家屋の令和5年分の全体の固定資産税評価額は500万円

（質問）

○　家屋を贈与により乙と丙に名義変更する場合、贈与税の課税価格（基礎控除前）は

　　乙125万、甲125万ずつになるかと思いますが、当該家屋は収益物件として

　　年間1800万円の　　家賃を生み出す物件となり、収益還元で価値を算出すると

　　おそらくもっと高い時価評価に　　なると思われますが、固定資産税評価額で

　　贈与をしてしまっても課税上問題はないと理解していますが間違っていませんでしょうか。

○　家屋を贈与すると、土地の所有割合（甲50％、乙及び丙25％ずつ）と

　　家屋の所有割合（乙及び丙50％ずつ）と変わってしまうため、

　　甲に対して地代の支払いがないと借地権の課税問題が発生

するかと思います。

　　甲は地代収入は無償でいいと言っていますが、その場合、無償返還の届出書を提出することで

　　借地権の認定課税の問題はなくなりますでしょうか。

宜しくお願い致します。