下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）,相続税・贈与含む（木下勇人税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

・個人の甲（夫）・乙（妻）は夫婦
・A社の株式の保有割合は、甲50％・乙50％
・A社は所有物件5棟・転貸物件1棟の不動産賃貸業を行っている
・転貸物件Xの建物の所有者は甲1/1、土地の所有者は甲1/2・乙1/2
・A社は転貸物件Xの入居者より毎月月額400万円を賃貸料を受取り、
　甲に月額80万円の建物の賃借料を支払っている（過去15年ほど継続）
・甲は乙へ土地の賃借料20万円（固定資産税相当額）を支払っている。
・A社が毎月入居者から受取る賃貸料400万・A社が甲に支払う賃借料80万が、
　甲の所得税の負担を不当に減少させる結果となっていると認められる場合に、
　甲の所得税の負担を不当に減少させる結果を回避するため、X社から甲への賃借料を80万→380万へ変更し、
　かつ、甲から乙への土地賃借料を200万【相当の地代】
　（相続発生前３年間における自用地評価額（相続税評価額ベース）の平均額のおおむね６％程度）に変更する予定

【質　　問】

1.甲の必要経費について
　甲から乙への土地賃借料年館2,400万（200万×12月)は、甲の必要経費には該当せず、
　乙負担の固定資産税相当額等が甲の必要経費に該当する認識で良いでしょうか。

2.借地権の認定課税について
　甲から乙への土地賃貸料に関する契約書（月額200万）に「将来無償で貸地を返還する旨」を記載し、
　かつ、相当の地代を支払う場合には、借地権の認定課税を回避でき、かつ、乙の転貸物件Xの
　土地の相続税評価は「自用地×80％」で評価する認識で良いでしょうか。

よろしくお願い致します。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

・所得税法第157条
裁決事例集 No.47 - 169頁
平成6年6月24日裁決

建物を同族会社に賃貸して、同族会社が又貸しによって得た収入に比し極めて低額又は
零円の賃貸収入を得ている場合において、所得税法第157条を適用して行為・計算を否認してされた更正は、
適法であるとした事例


請求人は、その所有する本件建物を同族会社であるA社及びB社に賃貸しているところ、
［1］A社、B社とも、当該賃貸部分を各1社に又貸ししており、
［2］両社の売上げは、いずれも、この又貸し料収入がすべてであり、
［3］請求人に支払っている賃借料は、A社は又貸し料収入の半額以下、B社は零円であることが認められる。
両社の又貸し料収入から両社が支払った管理費実費負担額及び請求人に支払った賃借料を
控除した金額を管理料相当額とし、その又貸し料収入の額に対する割合を管理料相当額割合として、
比準同業者の平均管理料割合と比較すると、前者は後者をはるかに超える異常なものと認められるところ、
請求人とA社、B社との間の賃貸借契約は、同族関係者であるが故に可能な行為又は計算であり、
経済人としては不合理、不自然なものといわざるを得ない。
そこで、請求人の各年分の所得税額について比準同業者の平均管理料割合等により算出して
計算した所得税額と請求人の確定申告による所得税額とを比較すると、
両社の所得税額には著しいかい離があり、請求人の所得税の負担を不当に減少させる結果となっていると認められる。

・所得税法第56条
・相続税法基本通達9-10