税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

法人税（鎌塚祟文税理士）,所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人,法人

【前　　提】

個人（法人の代表者）所有の賃貸用戸建住宅（木造）を複数棟を同族法人へ譲渡する予定です。

①１棟の取得価額3,000万円で取得時期、構造、床面積は同じになります。

②旧定率法を採用しており、それぞれの現時点の帳簿価額は120万円（耐用年数の全部を経過しており、償却可能限度額まで償却済で、現在均等償却をしています。）

③固定資産税評価額はそれぞれ250万円です。

④各棟の家賃収入は月13万円、年156万円です。

⑤鑑定評価は現時点で行っておりません。

⑥近隣に建物のみの取引事例はありません。

【質　　問】

この場合の、建物の時価についてお聞きしたいと思います。

法人税基本通達9-1-19では、旧定率法未償却残額に相当する金額を時価とした場合これを認めるとあります。

しかし、減価償却が完了し均等償却を行っている場合、あるいは帳簿価額１円まで償却が完了した場合、未償却残高を時価として採用すると、低額譲渡の問題が出てくるように思われます。

このような場合、低額譲渡あるいは高額譲渡で否認されるリスクはあるのでしょうか。

１．②の固定資産税評価額250円を譲渡価額に採用することは問題があるでしょうか。

２．もし固定資産税評価額を採用するのが適当でないのであれば、③の家賃収入を基準とした収益還元法、精通者の意見聴取など別の方法を検討すべきでしょうか。

３．鑑定評価はコスト面から極力回避したいのですが、もし鑑定評価を行うのであれば、１棟のみ鑑定し、他の建物もその鑑定結果を準用するといった方法で問題はないでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

法人税基本通達9-1-19