税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・家族の状況

母A、長女B、Bの夫C(Aの養子でもある)は下記居住用建物に

20年以上同居していた。

・R5.5.22までの不動産の所有状況

居住用戸建建物；母A50％、長女B50％

居住用土地330㎡；母A100％

この土地は、AがH.6年に買換え特例(課税の繰延べ)を適用した際における買換え取得資産で、

旧土地から引き継いだ取得価額は50万円

・R4.5.23に母Aが死亡し、R4.10.31遺産分割により所有状況は下記の通りになった。

居住用戸建建物；長女B100％

居住用土地；長女B50％、Bの夫C(Aの養子でもある)50％

・R4.11.30に、BとCは転居を計画し、

　Cの持分100％で、居住用中古マンション購入の売買契約を締結した。

　中古マンションの築年数5年、床面積68㎡、住宅ローン2千万円

　購入価格42,500,000円(契約書に土地建物別の価格記載無し)

・R5.1.10にＢとＣは、戸建用土地を売却するため、賃貸アパートに転居して居住用戸建建物

　を取り壊し、不動産業者と譲渡契約締結。

　取壊し費用11,000,000円

　取壊し直前における建物未償却残額1,000,000円

　仲介手数料2,500,000円

　譲渡価額はBC持分合計で86,000,000円

　持分50％のためB・C43,000,000円ずつ

・R5.3.23 ＢとＣは更地で上記土地を引渡して譲渡代金を受け取った。

・R5.6.1中古マンションの代金支払・物件引渡し・入居予定

・R5年所得税について、BとCはできるだけ2人合計の税額が

少なくなる方法を希望している。

【質　　問】

(1)　上記B・Cについて、居住用財産の３千万円特別控除の規定を適用できるのは、

　　まずは居住用建物を100％所有していたBで、もしも3千万円の内Bが使い切れなかった

　　金額がある場合には、措置法通達36の2-19により、Cも適用できるという理解でよろしいでしょうか。

(2)　譲渡所得計算の際の建物未償却残額1,000,000円と取壊し費用11,000,000円は按分せずに、

　　居住用建物を100％所有していたBのみの譲渡費用という理解でよろしいでしょうか。

(3)　Cについて、居住用財産の買換え特例(課税の繰延べ)を適用することは可能でしょうか。

(4)　BとCは、措置法31条の3の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例(所得税率10%、

　　住民税率4％)を適用することは可能でしょうか。

　　特にCについては、土地のみの譲渡ですが、質問(1)のように措置法通達36の2-19の様に

　　解釈できる特例があるでしょうか。

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

措置法通達36の2-19

【添付資料】

なし