税務相互相談会の皆さん

下記について教えて下さい。

【税　　目】

所得税（山形富夫税理士）,消費税（金井恵美子税理士）

【対象顧客】

個人

【前　　提】

・従前から不動産所得（事業的規模）を有する個人が、自宅の庭の一部に

店舗用賃貸建物を建築し賃貸に出す予定です。（賃料収入1,300万円/年）

・庭と隣接する道路とは3ｍほどの高低差があるため、庭を掘削し道路面まで

掘り下げる必要があります。（店舗の客の車の出入りのため）

・本件工事は開発行為に該当し、掘削・擁壁工事等の開発工事（1.2億）はR6年に完了、

店舗建物の建築工事（1.2億）はR7年に完了予定です。

【質　　問】

（1）開発工事の内訳は以下のとおりになりますが、

　　  各内訳の所得税の取扱いについてご教授ください。

①　解体工事　1,000万円

自宅庭の樹木、庭石、灯篭等の撤去工事です。

・・・家事費に該当しますか？

②　造成工事　3,800万円

庭を掘削し道路面まで掘り下げる工事、残土処分費等です。

・・・取扱いを教えてください。

③　山留工事　250万円

②の掘削後の法面の補強工事です。最終的には④の擁壁よりも自宅庭側になります。

・・・取扱いを教えてください。

④　擁壁工事　2,800万円

店舗敷地の周囲を石積擁壁、コンクリートブロックで囲う工事です。

北側は②掘削後の自宅庭との境界斜面、東西南側が道路と接しています。

・・・構築物に該当しますか？

⑤　地盤改良工事　1,000万円

店舗敷地の柱状改良工事です。

・・・建物の取得価額に算入できますか？

⑥　歩道切り下げ工事　500万円

道路から店舗敷地への車両の乗り入れのための歩道切り下げ工事です。

・・・繰延資産に該当しますか？

⑦　仮設工事・現場管理費等　2,350万円

・・・開発工事全体に配賦で合っていますか？

（2）消費税の取扱いについてご教授ください。

①（1）で不動産所得の取得費、必要経費とされるものについては、

非課税仕入・課税対象外仕入に該当するものを除き課税仕入と考えてよろしいですか？

②（1）⑤の地盤改良工事が建物の取得価額となる場合は、

地盤改良工事の引渡しがR6年であっても、

建物の建築工事の引渡しのR7年の課税仕入とすることができますか？

【参考条文・通達・ＵＲＬ等】

所基通38-10

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/05/18.htm#a-02

消基通11-3-6

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shohi/11/03.htm